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實價登錄2.0與打炒房新法實施後房仲經營應注意事項

實價登錄2.0與打炒房新法實施後房仲經營應注意事項

2023/05/25 |  876 | 加入最愛

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實價登錄2.0與打炒房新法實施後

不動產經紀業者從事不動產居間業務應注意項

大綱(不用念,大約停10秒中讓學元看就好)

▌平均地權條例是什麼? 

▌實價登錄2.0 X 針對預售屋管制五法效益

▌什麼是實價登錄2.0?

▌打炒房,平均地權條例修對預售屋交易修正了什麼?

▌兩者關聯

▌實價登錄實施後常見的問題

▌平均地權條例新法實施後可能發生問題

▌房地合一常見問題大彙整

▌中古屋買賣的常見問題

▌平均地權條例是什麼? 

1949年:國民政府遷台後推動375減租、耕者有其田的土地改革政策

1954年:政府制定《實施都市平均地權條例》,主要是為了解決管理都市土地問題,但該法涵蓋範圍僅為都市土地,導致其他名目土地淪為投機客牟取不法暴利的目標。

1977年:《實施都市平均地權條例》修正為《平均地權條例》,為解決以上不當投機,因此擴大平均地權實施範圍,全面實施平均地權。

(1977年修正公布平均地權條例後至今歷經15次修法)

簡單一句話來說平均地權條例:

就是讓房子回歸它的本質:拿來住,不是拿來炒作法案。

▌實價登錄2.0 X 針對預售屋管制修法效益

實價登錄是買賣租賃行情資訊系統,

而預售屋管制新法修正,是導正台灣房屋交易秩序的手段,

一個是盾,一個是矛,加起來就是矛盾 對不對

因為呢,實價登錄是是穩定房價資訊的盾,平均地權是管理交易秩序茅,

(所以,實價登錄跟平均地權修法是矛與盾)

比較尷尬的...這次修法重點攏是勒供預售屋~

但,坦白說,因會時代進步,社會變遷,這是完整平均地權條例重要里程碑!

▌什麼是實價登錄  

沒有實價登錄之前,房市交易價格很神秘,資訊掌握在有心人口中

有了實價登錄之後,房市交易價格很混亂,各類型的創價名詞應運而生.

每一種規格都被賦予使用情境價格~

如果你問我該怎麼辦? 我會說,銷售規格必須統一~

好吧,這都是我在夢中聽到的XD

實價登錄可以追溯到 101 年 8 月,由於系統上路後,因為資訊登錄經驗值不足,導致民眾產生登錄資訊不透明的疑慮,而在109 年升級實價登錄1.5 版本,1.5版本是針對「登錄責任歸責」、「登錄流程簡化」及「不實申報」進行修法.進而催生出現在我們看到的『實價登錄2.0』。現行實價登錄2.0,除了接續原有的登錄項目外,還以預售屋為目標修正了五項內容:讓大家看五秒

A‧完整揭露門牌及地號

B‧即時申報預售屋交易資訊

C‧炒作登錄不實加重罰

D‧主管機關查核權(法律明定)

E‧預售屋合約備查

.

A‧完整揭露門牌及地號

在修法前房屋地址最多只能查詢到區段化,單一區間的門牌,

如:中正路 1~30 號,在修改後的實價登錄2.0中,可以直接查詢門牌或

地號,也就是各戶實際成交的價格一目了然。

完整揭露門牌的狀態,除了可以避免房價交易資訊模糊地帶,更可以真實呈現房市交易現況(民間業者早就自己喊實價登錄3.0了).高手在民間XD

B‧即時申報預售屋交易資訊

原先預售屋要等到 2 ~ 3 年後,「正式移轉交屋」才需要實價登錄,這段空窗期很有可能造成預售屋價格有操作的空間,而在實價登錄2.0推行後,預售屋在簽訂買賣契約後 30 日內就須申報,建商代銷必須『邊賣邊公開價格』,

大幅減少投機人士的炒作空間(預售屋投資客感覺涼涼)。

原來的預售屋登錄是房子賣完或結案才需要登錄(這辦法也不知道是怎麼協商出來的),讓有心人藉由時間差來操控市場價格(甚至,許多案場銷售期間直接蓋牌,價格三級跳,讓民眾求買心態產生),現在的預售屋登錄就必須價格實時登錄.

C‧炒作登錄不實加重罰

只要有未按照規定時間申報,或是申報的價格不實,可按戶(棟)處3至15萬元罰鍰,經2次處罰仍未改正者,並可加重按次處30至100萬元罰鍰。

PS除了罰錢之外,還可能會涉及到 《刑法》第210條「偽造文書

罪」、第215條「業務上登載不實罪」、第214條「使公務員登載不實罪」甚至第339-4條「加重詐欺罪」,最高可處7年以下有期徒刑。

 

實價登錄不實罰的是誰? #登錄義務人,   

一般來說:買方希望把價格作高一點的狀態原因有以下幾個點

1,提升房屋價值(增加炒作空間),

2,拉高貸款額度(減少自備款)

3,墊高資產價值(法人部分)

賣方希望把價格報低一點,原因大方向一個,避稅

房仲的部分就比較尷尬,有些房仲自己是投資客或是配合投資客,或是配合買

賣雙方….這部分點就到為止~ 房仲說到底就只是不動產居間業務善良管理人,必須扮演好買賣公正第三方角色! 大家說對不對~

D‧主管機關查核權(法律明定)

原先主管機關的查核權限,是無法直接向銀行或是稅捐機關調閱資料。

修法後,假設內政部對於登錄價格有疑慮,是可以直接向金融機構或是相關單位調閱資料確認。

講到這裡,大家是不是跟阿明一樣覺得有點奇怪,又說不太上來,實價登錄2.0之前,地政主管機關不能直接調閱可能有問題的房屋交易資訊…

就好像感覺自己的銀行帳戶錢有短少,自己卻不能跟銀行查訊自己帳戶餘額….

還好現在可以了XD

E‧預售屋合約備查

預售屋在銷售前,需要將買賣契約書報請地方政府備查,假如有違反規定,將開罰6萬元至30萬元的罰鍰,並依照消費者保護法予以限改、裁罰。

這邊講的是預售屋定型化契約納管,因為預售屋跟房仲賣屋狀態不太一樣

房仲賣的是成屋,房子看得見有依據,而預售屋賣的是廣告圖紙,眼見….不

一定為憑,透過預售屋契約納管可以用合約內容保障消費者權益~

坦白說,實價登錄1.0到2.0花了11年時間,是不是有點小久…

這段時間台灣房價幾乎翻二番,粉多民眾心理不蘇胡。

尤其是預售屋大量炒作情況,預售屋被炒作最大原因是預售屋交易型態(紅單),登錄時間過長(售完或結案登錄),導致預售屋交易有相當程度人為操作空間.好辣,雖然不滿意,但還是只能接受~

阿明有一個內心小劇場,就是,既然決定了,能不能快一點,給個痛快…..

一直在三溫暖西勒….

講到這裡,再來二個有獎徵答 答對贈送八本體驗組

1,登錄不實罰的是誰? 2,預售屋買賣什麼時候登錄

▌打炒房,平均地權條例修對預售屋交易修正了什麼?

112 年三讀通過《平均地權條例新法修正》,針對預售屋轉售跟私法人購屋樣態管制,主要是打擊投機客短期抄作跟法人囤房行為,要將房市引導回自住剛需市場機制。

針對預售屋交易 5 大修法內容:(讓大家看五秒,掃QA扣)

A‧換約轉售有門檻

B‧炒作行為重罰五!千!萬!

C‧檢舉獎金制度

D‧防止私法人炒作住宅

E‧預售屋解約申報制度

#掃一下QR扣(因為時間有限,先讓大家掃QA扣下載詳細圖文)

A‧換約轉售有門檻

以後啊,預售屋想再轉售換約就沒想像這麼簡單了。

目前規範以下六種特殊狀態可以轉約(讓大家看三秒)

1.非自願失業超過6個月內未就業。

2.買受人死亡,繼承人無意保留。

3.共同買受人間的轉售。

4.房屋因災害毀損而不堪居住。

5.本人或其家庭成員發生意外事故,致第三人重傷或死亡。

6.本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧

只有上述情況才可以轉售或換約,除此之外如有發現建商同意或協助契約轉讓

或轉售,根據最新法案可以依照棟、戶處罰 50 萬到 300 萬元不等罰鍰。

特別注意

手續費部分

配偶、直系血親或二親等…讓與或轉售契約免手續費,

其餘狀態,賣方(建商)可向買方收取最高千分之一房地總價的手續費。

契約轉換部分

配偶、直系血親,二等親…預售屋轉讓不限二年一戶,

其餘狀態,每兩年僅能轉讓一戶。

這邊要注意,是以戶為單位,不是以次喔,因為如果是以次為單位,一次是不

是代表可以N戶,所以要特別注意,是以戶為單位.

B‧炒作行為重罰五!千!萬!

凡散播不實資訊、試圖營造建案熱銷假象等,或者是利用違規銷售(轉讓紅單),明顯會影響市場交易的情況,同樣也是一戶一罰,按照戶數處罰100萬到5000萬元,而且政府限期沒有改善,是可以連續處罰,直到你改正為止。

白話文就是 #不能蓋牌了 

C・檢舉獎金制度(吹哨子條款)

建立檢舉獎金制度,依循三大準則『檢舉人採實名制、獎金比率為實收罰鍰30%、每案獎金不超過1000萬元』。

檢舉獎金適用範圍,包含:

「實價登錄逾期或不實申報」、「違反禁止紅單轉售規定」、「違反限制換約規定」,以及「違反禁止炒作規定」。

假如民眾發現不動產買賣,或實價登錄申報違規(例如:登陸不實或AB約墊高價格),就可以檢舉,檢舉時要附上:檢舉人個人資料、被檢舉人的違規情形時間地點(人、事、時、地、物都要出現)與可以佐證的具體事實,送到縣市政府檢舉。

這是不是很像 實價登錄版 大樂透!

提醒大家檢舉人採取實名制,一但發現偽造檢舉事證,是有法律責任的喔。

D‧防止私法人炒作住宅行為

除了預售屋換約有門檻,在私法人購買住宅上也有新的條件。

也就是私法人在購買住宅時六種型態需要中央主管機關許可,同時也限制私法人在取得房屋後的5年內,『不可以』辦移轉、讓與或預告登記。

#掃一下6種須經許可與九種免經許可QR扣 以後人家問就可以直接秀圖

私法人購置住宅 6 種須經許可樣態(讓大家看五秒)

供宿舍使用(不超過員工數為限)

有規模的出租經營使用(持有同一使照5戶以上),

租賃業在同一個建築物有5戶以上當作出租使用。

衛福機構場所使用

合作社買受住宅供社員使用

合建、實施或參與都更危老

其他經內政部公告之用途

但如果私法人是透過《銀行法》、《企業併購法》、《財團法人法》、抵押、法拍屋、買回瑕疵物件等取得不動產,或是都更危老分得住宅,不用依照平均地權條例經過許可。

公告「免經許可」9項情形:(讓大家自己看10秒)

1.國公營事業或受政府捐助之財團法人,例如台糖、台北捷運或財團法人法律扶助基金會受政府捐助的財團法人;

2.買受不良債權擔保品或政府公開標售的住宅,例如AMC、台灣金聯。

3.參與法院拍賣買受房屋

4.不動產經紀業與買方約定買回其代理銷售的海砂屋或凶宅等瑕疵住宅

5.買受文化資產保護法的私有古蹟

6.優先購買權例如土地法第43-1共有人之間優先購買

7.都市更新(買回)

買受「迅行劃定」地區範圍內,以及「計畫公展階段」之所有權人實施者還

有出資者等,買受範圍內的住宅,計畫完成階段實施者、出資者以及得分配所

有權人建立契約買回住宅,以及出資者於新制實施前簽訂契約並經公證或認證

買回住宅者。

8.危老重建(買回)

計畫已經核准階段的起造人、所有權人以及買受計畫範圍內的住宅以及起造人與得分配住宅所有權人簽訂契約買回住宅

9.合建

PS目前法人購買商業/工業不動產部分沒有規範,這次修法關住不管商,聽說許多知名企業開始有關注商用.工業不動產這塊.

 

有業者認為,房地合一稅中私法人移轉不動產之稅率已調整,無須再限制私法人購買住宅部分,

內政部說明,房地合一稅2.0調整私法人出售不動產之稅率,主要為避免產生短期炒作漏洞。

而限制私法人購置住宅,則考量私法人原則上無居住需求,且近年其購買住宅數量增加,恐影響國人居住權益,為避免囤積炒房,故對其取得住宅予以限制,二者立法目的不同,並非重複限制私法人購屋。

E‧預售屋解約申報制度

原來預售屋實價登錄解約換約不用申報,所以,出現了一種先登錄一筆高價的金

額,再透過解約、換約,轉給第三人投機型態,導致實價登錄上並不會有任何更改,讓消費者錯估購買價格,

而新的解約申報制度,規範消費者預售屋解約,建商要在 30 天內申報登錄,登錄價格不實會按戶棟處3萬到15萬元罰鍰,經2次處罰仍未改正者,並可加重按次處30至100萬元罰鍰。

這邊有二個名詞補充說明

解約出售:

原契約解除並由銷售預售屋者與第三人另簽訂預售契約,原已申報登錄案件不用撤銷,但需重新申報登錄。

 

權利讓渡:

原契約未解除,以權利買賣(或讓渡)方式轉售,已登錄案件不用撤銷,讓渡契約也不用辦理申報登錄。而是在交屋辦理買賣移轉登記時,於備註欄「其他」欄位敘明轉售情況及該權利買賣(或讓渡)成交價格。

權利讓渡這邊有點奇怪,這邊有二個部分直得商榷,

一是真實權利讓渡次數,二是實際買賣金額容易產生疑慮.

權利讓渡這名詞應該會在新法公告實施之後的新增預售屋買賣案件中逐漸消失

因為,修法上路後才購買的預售預售屋是禁止轉售的。

►實價登錄2.0與預售屋管制修法兩者關聯處

實價登錄2.0雖然有完整揭露門牌、地號,並且將預售屋納管即時申報、增訂主管機關查核權與加重罰責,但因為有建商或代銷業者先簽訂假契約將價格提高,完成實價登錄再解約後續案例出現,

導致實價登錄上價格被拉高,但其實實際上是『沒有進行交易』,

等於是左手賣右手,把價格定在比較高的區間,間接讓實價登錄變向成為哄抬價格炒房的工具。

因此在這次《平均地權條例修正案》有一項「解約申報登錄」,

規定預售屋買賣契約如果有解約情形,必須在30日內辦理登錄申報,有違規情形按戶棟處罰3萬至15萬元,經2次處罰仍未改正者,並可加重按次處30至100萬元罰鍰,避免虛假交易哄抬房價。

由此可見,內政部的實價登錄2.0與平均地權新修正條例雙劍合併,已經讓火

熱的讓預售屋市場降溫,希望能讓真正有剛需的自住客用合乎市場平均價格買

到合適的房子。

這邊要特別注意110年7月1日前預售屋舊登錄規定是在全部代銷完後一次登錄,在這之前沒有登錄就會查不到案件;

110年7月1日新制是簽訂銷售契約後30日內要申報,申報後約40天後之揭露期可查詢到。

預售屋登錄時房屋狀態多為建造中,所以是登錄在預售屋買賣而不是一般不動產交易可以查詢。要在預售屋變成屋後,買賣移轉登錄到不動產交易。才能在不動產交易查詢到該案件。

房子蓋好前是在 #預售屋查詢,房子蓋好完成移轉後就可以在 #買賣查詢.

中場休息(15分)開放阿明公仔擺拍,預告等等開課有獎政達時間

▌實價登錄實施後常見的問題(消費者跟不動產業者二個面向)

►不動產業者面向

交易資訊透明

在實價登錄上路後,不論是原先的1.0或是現在的2.0,都讓房仲業者在提供消費者價格建議時更有客觀可靠度,買賣雙方都可以透過系統查詢近幾年同地區

的出售價格,更精準的評估房地產價值,減少芭樂價的出現。

房仲服務報酬被壓縮

正因為資訊的透明化,買賣雙方都可以直接看到歷年出售價格,越容易找到交易的平衡點,買方相對容易抓到賣方可能點頭成交的價格;反之低於多少金額就是賠售。這也導致不動產業者可以議價調整的空間被壓縮,相對影響仲介費的金額。其實房仲並不在意金額,在意的是買賣能不能成交,

►消費者面向

只鎖定同社區忽略周邊行情

在實登2.0中,門號地號會完整揭露,民眾更能精準快速找到適合自己自備款區間的物件。

因為,實登2.0門牌/地號會完整揭露,所以,民眾更能精準快速透過登錄系統確認適合自物件成交行情資訊。

但也因此許多消費者在搜尋時只鎖定同社區的成交紀錄,而忽略周邊其他類似物件行情,房仲應建議消費者了解周邊類似房屋的成交價格,以此掌握區域行情,再依照屋齡、屋況出價。

特殊交易影響房價   

消費者在查詢實價登錄資訊時,要特別注意「備註欄」是否註記「特殊交易物

件」。根據內政部規範,特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣,或是急

買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等13種情況。

#QR扣掃起來

親友、員工或其他特殊關係間之交易

含增建或未登記建物

建商與地主合建案

(包含)公共設施保留地之交易

畸零地或有合併使用之交易

向政府機關承購之案件

受債權債務影響或債務抵償之交易

急買急賣

有民情風俗因素之交易

單獨車位交易

土地或建物分次登記案件

瑕疵物件之交易

塔位或墓園….

在特殊交易分類裡,「含增建或未登記建物」以及「親友交易」這兩

種為最大宗項目。

另外就是比較常見有沒有車位、備註欄標示包含裝潢物件,如果物件是位一二樓具有店面價值,房價也可能會比同社區其他樓層物件高出許多。

實價登錄2.0對消費者來說,相當大程度的利大於弊。

因為新法修正對預售加強管控,不僅簽約後在期限內要登錄,如果有解約一樣也要登錄,大大降低投機客炒作。

總體而言,實價登錄的制度對不動產業者及消費者產生了一定的影響,

不僅提高市場資訊透明度也間接降低逃漏稅的可能情況。

中華民國萬稅

實價登錄對於不動產業者來說是一把雙面刃,在透明的資訊下,不動產業者可

以獲得更多交易機會,但,相對也需要關注更多的法律責任,一旦違反相關規

定,就可能導致 阿婆崔貴 #倒貼的情況。

而房仲要讓消費者理解的是

「實價登錄2.0,解決的是資訊不透明問題,不是讓價格統一。」

並不是同一社區的所有物件都會是一樣價格,物件售價會因為格局、裝潢、風景及個人喜好而有所不同,實價登錄只是一個參考數據可以讓消費者買到更貼

近市場行情的物件價格。 大家說對不對~

有獎徵答時間

實價登錄有1X種特殊交易情形 答對贈送驗屋敲擊棒

▌平均地權條例新法實施後可能發生問題(消費者跟不動產業者二個面向)

►不動產業者面向

從平均地權條例中「限制換約轉售」、「檢舉獎金制度」及「管制私法人購屋」等規定,或多或少都會影響到房產市場的交易量。

其中「限制換約轉售」這項規定,將會大大衝擊預售屋市場,間接影響交易量的下滑。

好消息是會有更多消費者導入看得見摸得到的中古屋市場~

房仲在接案時也要謹慎評估,避免將來陷入建商與消費者可能發生的問題中.

►消費者面向

預售屋市場結構將會改向有『剛需自住客』為主,部份資金周轉不過來的建商,可能會有跑路爛尾樓的風險,消費者在選擇上要更加注意。

這邊要特別注意的是預售屋履約保證型態 #QR扣掃起來

不動產開發信託:

建商把興建資金(買方繳納的費用)存到信託帳戶,由銀行或是信託業者管理,建商再依實際施工進度向信託單位請款,大小費用像是代銷等款項都能請款。

價金信託:同上,但只能用在工程款上的專款。

價金返回之保證:

由第三方金融機構承作,保證費用由建商負擔,建商無法在交屋前挪用款項

同業連帶擔保:

由資本額相當和非關係企業的建商擔保,通常不會有信託或履約專戶。

公會辦理連帶保證協定:

加入全國或是各縣市建築開發商同業公會連帶保證協定,通常不會有信託或履約專戶。

建案履約保證是一個很好的消費者交易安全制度,值得注意的有二點,

1,80+以上的預售屋履約保證都是 #同業擔保

2,不管是哪一種履約擔保方式,都是由建商決定。

應該也是一個子法協商後的產物XD

補充說明二點

1,房仲要特別理解預售屋登錄可查詢時間點與選項,解約換約規範以及房地合一稅費部分,專業幫民眾解決問題.

2,如果以公司名義(私法人)購屋要特別注意,須經許可取得的房地產有五年內不可辦理移轉、讓與或預告登記時間點。而免經許可的部份仍按房地合一相關稅法規範辦理.

▌房地合一常見問題大彙整 QR扣掃起來~

Q1: 房地合一稅制時間點怎麼看?

A1: 到底是適用哪一個稅制,一直是眾多朋友最常問的問題。

假如你是 105 年 1 月 1 日前取得的房地是用財產交易所得課稅辦理,在 105年 1月 1日以『後』交易適用房地合一稅為買賣交易稅制。

PS房地合一1.0跟2.0因為時間重疊狀態已經解除,目前建議以房地合一簡稱即可.

Q2: 哪些相關費用可列舉扣除?

A2: 由於房地合一稅2.0的計算方式要先扣除成本、相關費用及土地漲價總數額,這邊簡單分類哪些是歸類在「可以認列」哪些是「不可認列」。

#可以認列

成本:購屋總價及必要支出,例如:規費、代書費、買房仲介費、契稅、印花稅

、履保費、房屋的裝潢修繕費

費用:清潔,搬家,賣房仲介費、代書費、履保費

#不可認列

土地增值稅、房屋使用期間所繳的雜費、稅金及借款利息,

例如:房屋稅、地價稅、管理費,傢俱,家電,水電瓦斯費、房貸利息等。

如果費用沒辦法提供證明文件,則會以房屋總價3%,上限30萬為最高認列費用。假如是預售屋的話,則會依照『你已經支付給建商款項+你賺到的摳摳(總數)X3%』,同樣上限30萬為最高認列費用。

PS有些比較模糊的認列地帶,就屬於國稅局各地方承辦機關行政裁量範圍,還是要依國稅局各地稅務承辦經驗為主.

QR扣掃起來

Q3: 房地合一可以合法避稅嗎?

A3:答案是...可以的!只要有符合『自住目的』,無論你是「先賣後買」或是「先買後賣」,只要新舊房地移轉登記的時間差在 2 年內,都可以申請重購退

稅。(參考所得稅法第14條之8規定)

#重購退稅四條件

舊房產出售前一年度及新購房地不能有出租或營業情況。

這點有個小地方要注意,如果你買一整棟(如:3樓透天),其中1 樓是給出租或有營業使用,但2、3樓是自住使用,只要2、3樓的房屋價款超過原本出售的自用住宅價款,一樣可以適用重購退稅,但退稅款會依比例持份退稅(詳細部分跟代書討論喔)。

個人、配偶或未成年子女設有戶籍(出售及重購年度要有納稅義務人、配偶或直系親屬的戶籍登記)

出售舊屋與買新屋的時間差距2年內

重購退稅房地在5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租,出售

(如果不符合資格,已退金額會被全額追回)

大方向就是賣小買大全額退,賣大買小按比例退(但以你已經繳交的稅額為限)。

Q4:個人所得免稅條件?

A4:所得在『400萬元以下』,同時符合下面三條件:

個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。

交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。

400萬元以下為免稅,超過400萬元,政府會針對超過部分課徵10%。

 

有獎徵答時間

1,重購退稅要在幾年內辦理? 2,傢俱/家電可以列舉扣除?

贈送房地合一QA(五本一組)

▌中古屋買賣房仲常見七大問題

1,賣方隱藏房屋瑕疵問題

房仲要特別注意在和屋主簽訂委託銷售契約時的不動產說明書,屋主是否有誠

實告知屋況,千萬不要便宜行事,幫屋主填寫相關契約文件(尤其是投資客物件),也記得要跟屋主說明嫌疵擔保責任與義務~

(交屋後五年念發現瑕疵六個月內須通知)

坦白說:房仲收取高額服務費,你就是專業,不能說你不知道,但如果是屋主刻意隱瞞,那就跟你無關,產權調查務必要求屋主親自填寫啊~

2,產權調查問題

產權是房屋買賣最重要的一環。

常見產權不明狀況包含:土地或建物面積不符、鄰地佔用、住家增建與債務扣押相關問題(頭疼的是本票/民間借貸).

建議確認要跟屋主簽訂委託銷售前,先申請土地與建物謄本平面圖文件,同時確認簽約人是真正的所有權人,了解該物件是否有限制登記 (查封、假扣押、

假處分或破產登記) 未塗銷、土地使用分區和坪數是否正確等等。

避免遇到產權有問題,無法過戶、交屋的尷尬窘境。

如果簽約人是被屋主委託代理人,房仲更要確認被授權人相關合法文件真實性

合約審閱期問題

買賣契約是由屋主與買方簽立,房仲主要是針對要約斡旋部分,需提供『3天』以上審閱期,確保消費者充分了解契約書內容。

在消保法第11條之1規定,企業經營者須提供合理的契約審閱期,使消費者有足夠時間考慮是否訂定契約。

沒有契約審閱期就可能有合約不成立的風險.

斡旋要約之違約問題

只要是合法契約文件就有其合法法律效益,前提是房仲必須盡到告知義務

明確提供消費者契約審閱權利

明確告知賣方,買方有意購買並簽訂合法文件事實

明確告知買方,賣方同意銷售,合約成立事實

如果案件成交,房仲需在第一時間用書面或社群軟體方式告知買賣雙方案件已經成交事實.

如果案件沒有成交,房仲應在努力的最短時間內告知買賣雙方案件無法成交並說明原因.

只要執行上述相關程序,當消費者違約狀態發生時,房仲行使合約權益,就比較不容易有相關權責問題.

貸款成數不足問題

消費者買房貸款是常態,尤其是低利率貸款環境,消費者多半有貸款愈高愈好

的心態,房仲銷售物件解說貸款問題時,不可以金融機構角度告知消費者可能

貸款額度與利率問題,

房仲能做的是書面確認買房民眾買房意願後,協助消費者確定物件沒有重大瑕疵與提供消費者可以向金融機構諮詢貸款相關問題管道.避免產生確定買賣

後卻發生貸款成數不足或不能貸款風險和可能損失。

千萬別説,沒問題,這個房子貸款成數我幫您處理,萬一不順利,以後#公親變事主就麻煩了

服務費用問題

現行規定買賣雙方仲介收取服務費合計(買賣雙方加起來)『不可以超6%』,

目前市場上大多是以『賣方服務費4%,買方服務費2%』為主。

根據「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第五條,受託人得

向委託人收取服務報酬,並明確告知為實際交易金額之比例。

即使是屋主賣清的,超過6%還是要退還給屋主喔

屋主要實拿

很多房仲都會算房地合一跟增值稅,但往往會忘了工程受益費這條,但是不一定每筆都會有,要看實際情況而有所不同。

假如物件是有被包含在工程受益範圍內,房仲有告知賣方將工程受益費繳清才可以辦理產權移轉登記責任。這部分要先跟賣方溝通好,避免後續糾紛!

目前房地產交易習慣,大部分中古屋都會由「不動產業者」從中媒合,但買賣不動產或多或少都會存在部分風險,房仲業者更要保持一定的警覺心,對房屋和相關費用進行仔細的了解和評估,以避免買賣/房仲三方產生損失和風險。

 

房仲不代表屋主或買方.房仲只是一位不動產經紀業善良管理人,每一位從事不動產經紀業的從業人員都是圓民眾家的夢想家,只要善盡調查與誠實告知義務這兩個部分,房仲就是值得民眾尊敬與信任的不動產經紀營業員

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