2000萬預售屋解約危機！小資族如何避免百萬血汗錢被建商吃掉？

最近有位年輕上班族遇到令人揪心的狀況：去年咬牙買下總價2000萬的預售屋，已經付了135萬積蓄，還簽了12張未來要兌現的支票。沒想到人生規劃突然變動，現在想解約卻發現合約裡藏著可怕條款—建商聲稱要沒收總價15%違約金，也就是300萬！問題是，他總共只付了135萬，難道連還沒到期的支票都要被追討？這根本是要把人逼上絕路！

 

這不是個案，自從央行升息、房市反轉後，越來越多預售屋買家面臨解約困境

一位不願具名的代書透露，最近三個月接到類似諮詢暴增五成，最慘的案例是被建商扣光已付款項後，還被追討差額，差點房子沒了還倒欠建商錢。

 

根據現行法規與實務經驗，針對預售屋解約時的款項處理，具體分析如下：

 

一、支票部分的法律定位

依《票據法》第4條規定，支票屬「支付證券」，未實際兌現前不構成已付款項。

內政部《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第12條明定，解約時「未到期款項」應停止支付。地政局回覆符合此原則。實務上，法院判決多認定未兌現支票應返還買方。

 

二、現金部分的處理原則

契約約定15%違約金（300萬元）受《定型化契約規範》以已付價款135萬元為沒收上限，買方可嘗試主張酌減至5-10%（100-200萬元）

 

三、具體操作建議

支票處理：立即發存證信函要求返還票據正本

法律途徑：向地方政府消保官申請調解，訴訟主張違約金過高

 

四、風險提示

若支票已交付建商，應於協商時簽訂「票據返還協議書」

部分建商合約會記載「票據視同現金」，需檢視契約條款

建議協商全程錄音，並要求建商出具書面協議

 

現行司法實務傾向保障消費者，只要依法主張，取回未兌現支票屬合理請求，現金部分則可依個案狀況爭取返還比例。最終解決方案仍建議以書面協議為準，避免口頭承諾衍生爭議。