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房地合一稅2.0常見10大Q&A懶人包!(1)
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房地合一稅2.0常見10大Q&A懶人包!(1)

2023/01/15 | 賣厝阿明 |  9279 | 加入最愛

以往房地合一稅法通過之前,土地及建物是個別課稅的,也就是指土地交易賺的利潤,按照公告現值課徵土地增值稅;房屋交易的利潤部分,就按照實價課徵所得稅。

現行的『房地合一稅』就是在整合這兩者,讓買賣交易過程中獲利的課稅方式可以一致。

只要是有買賣不動產,不論房或是地,有賺錢就要乖乖上繳國庫,都要課稅!

今天阿明整理出10大常見問題,濃縮再精華,重點筆記大全!

 

▌Q1:房地合一稅稅率怎麼看? 

不論是以個人或是法人名義出售房屋,同樣都會依照持有期間按差別稅率「分開計稅」。

個人部分

  • 持有房屋 2 年內轉手:稅率 45%
  • 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手:稅率 35%
  • 持有房屋 5 年以上10以下轉手:稅率 20%
  • 持有房屋超過10年:稅率15%

法人部分

  • 持有房屋 2 年內轉手:稅率 45%
  • 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手:稅率 35%
  • 持有房屋 5 年以上轉手:稅率 20%

這種稅率調整,對短期持有的影響很大,但如果是買來長住5~10年再換屋的朋友,反而稅率變化幅度就沒那麼大。

 

▌Q2:房地合一稅 vs. 財產交易所得稅(舊制) 哪裡不一樣?

財產交易所得稅計算方式是只有房屋課徵所得稅,並納入綜合所得稅一併申報。

 

地合一稅則是依照土地、房屋所得合一按實價課稅。

房地合一稅在持有二年以內轉賣會被課以45%重稅,而在持有超過兩年未滿五年的部份是課以35%,從這邊我們就可以看得出來,房地合一稅大方向是在加重投機型買方短期持有的交易稅率,政府希望能透過增加不動產短期持有交易稅率的方式,減少短期投資客炒作行為。

 

地合一應納稅額如何計算?

應納稅額 = 課稅所得×適用稅率

課稅所得 = 房屋收入-取得成本-相關費用-土地漲價總數額

 

而上方提到的「取得成本」會包含:

買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費、購買房屋的相關費用。

 

例如:

契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費....等,都算在內。

如無法提供證明單據,稽徵機關會依照「成交價」的3%來計算,但以30萬為上限。

 

▌Q3:房地合一稅實施日期?

只要是民國105年1月1日以後取得之房地,均適用房地合一稅。
但如果是104年12月31日以前取得,就算是舊制的範圍,必須在隔年5月個人申報綜所稅時申報「財產交易所得稅」喔!

 

▌Q4:房地合一稅什麼時候要報?

由於修法後擴大課稅交易類型,所以需要申報的時機點會有以下4個:

A‧預售屋交易:預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。

B‧一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。

C‧使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。

D‧股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。

 

▌Q5:申報要準備哪些文件?

房地交易所得稅申報書、契約書影本、抵扣費用相關證明文件等,通常會由代書協助辦理相關手續,最後再將款項結清。

 

▌Q6:房地合一稅也可以重購退稅?

根據所得稅法第14條之8規定,個人重購自住房地,無論是「先賣後買」或是「先買後賣」,只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內,且符合自住規定者,均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠,就已(應)納稅款範圍內,按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。

 

退稅4條件:

A‧簽約買賣前一年內沒有供出租或營業使用

B‧個人或其配偶、未成年子女設有戶籍

C‧出售舊屋與買新屋的時間差距在2年內

D‧重購退稅房地在5年內須作自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶

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