實價登錄-13種特殊交易I注意

▌實價登錄實施後常見的問題（消費者、不動產業者二個面向）

►不動產業者面向

交易資訊透明
在實價登錄上路後，不論是原先的1.0或是現在的2.0，都讓房仲業者在提供消費者價格建議時更客觀、可靠，買賣雙方都可以透過系統查詢近幾年同地區的出售價格，可以更精準的評估房地產價值，減少芭樂價的出現。

房仲服務報酬被壓縮
正因為資訊透明化，買賣雙方都可以直接看到歷年出售價格，越容易找到交易的平衡點，買方相對容易抓到賣方可能點頭成交的價格；反之低於多少金額就是賠售。這也導致不動產業者可以議價調整的空間被壓縮，相對影響仲介費的金額。其實房仲並不在意金額，在意的是買賣能不能成交，

仲介費用也需要在實價登錄備註嗎？
除非是房屋總價有包含仲介費，不然是不用登錄的！

買賣房屋的交易總價，主要會包括房屋土地及車位的價格，但實務上，部分特殊交易情形，例如：裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等「內含」在總價中的案例，就需要在實價登錄申報的備註欄當中註明費用，避免有心人士利用裝潢家電等費用墊高房價。

是的，仲介費有可能成為隱性登錄成本（雖然可以當支出扣抵…）

►消費者面向

只鎖定同社區，忽略周邊行情
實價登錄2.0對消費者來說，有相當大的程度是利大於弊。

首先，在實登2.0中，門號、地號會完整揭露，民眾更能精準、快速找到適合自己自備款區間的物件。

但也因此，許多消費者在搜尋時只鎖定同社區的成交紀錄，而忽略了周邊行情。房仲應建議消費者了解周邊類似房屋的成交價格，以此掌握區域行情，再依照屋齡、屋況出價。

特殊交易影響房價
消費者在查詢實價登錄資訊時，要特別注意「備註欄」是否註記「特殊交易物件」。根據內政部規範，特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣，或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等13種情況。

１親友、員工或其他特殊關係間之交易

２含增建或未登記建物
３建商與地主合建案
４(包含)公共設施保留地之交易
５畸零地或有合併使用之交易
６向政府機關承購之案件
７受債權債務影響或債務抵償之交易
８急買急賣
９有民情風俗因素之交易
１０單獨車位交易
１１土地或建物分次登記案件
１２瑕疵物件之交易
１３塔位或墓園….

在特殊交易分類裡，「含增建或未登記建物」以及「親友交易」這兩種為最大宗項目。

另外是不是有包含車位、備註欄是否有包含裝潢等，價錢有可能因此偏高或偏低，若有註記且價格異常，最好跳過不予參考。

假如物件是位在一二樓具有店面價值的位置，房價自然會比同社區其他樓層物件高出許多。

另外，新法修正對預售加強管控，不僅簽約後在期限內要登錄，假設有解約一樣也要登錄，降低投機客炒作。

總體而言，實價登錄的制度對不動產業者及消費者產生了一定的影響，

不僅提高市場資訊透明度，同時也間接降低漏稅逃稅的情況。

實價登錄對於不動產業者來說是一把雙面刃，在透明化的資訊下，不動產業者是可以獲得更多的交易機會，但相對也需要承擔更多的法律風險，一旦違反相關規定，面臨的賠償數額是相當龐大的。

而身為消費者則是要注意到！

「房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一。」

並不是同一社區的所有物件都會是一樣價格，物件售價會因為格局、裝潢、風景及個人喜好而有所不同，實價登錄只是一個參考數據，讓消費者買到更貼近市場行情的物件價格。