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實價登錄-13種特殊交易I注意
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實價登錄-13種特殊交易I注意

2023/05/20 | 賣厝阿明 |  13460 | 加入最愛

▌實價登錄實施後常見的問題(消費者、不動產業者二個面向)

 

不動產業者面向

交易資訊透明
在實價登錄上路後,不論是原先的1.0或是現在的2.0,都讓房仲業者在提供消費者價格建議時更客觀、可靠,買賣雙方都可以透過系統查詢近幾年同地區的出售價格,可以更精準的評估房地產價值,減少芭樂價的出現。

房仲服務報酬被壓縮
正因為資訊透明化,買賣雙方都可以直接看到歷年出售價格,越容易找到交易的平衡點,買方相對容易抓到賣方可能點頭成交的價格;反之低於多少金額就是賠售。這也導致不動產業者可以議價調整的空間被壓縮,相對影響仲介費的金額。其實房仲並不在意金額,在意的是買賣能不能成交,

仲介費用也需要在實價登錄備註嗎?
除非是房屋總價有包含仲介費,不然是不用登錄的!

買賣房屋的交易總價,主要會包括房屋土地及車位的價格,但實務上,部分特殊交易情形,例如:裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等「內含」在總價中的案例,就需要在實價登錄申報的備註欄當中註明費用,避免有心人士利用裝潢家電等費用墊高房價。

是的,仲介費有可能成為隱性登錄成本(雖然可以當支出扣抵…)

 

消費者面向

只鎖定同社區,忽略周邊行情
實價登錄2.0對消費者來說,有相當大的程度是利大於弊。

首先,在實登2.0中,門號、地號會完整揭露,民眾更能精準、快速找到適合自己自備款區間的物件。

但也因此,許多消費者在搜尋時只鎖定同社區的成交紀錄,而忽略了周邊行情。房仲應建議消費者了解周邊類似房屋的成交價格,以此掌握區域行情,再依照屋齡、屋況出價。

 

特殊交易影響房價
消費者在查詢實價登錄資訊時,要特別注意「備註欄」是否註記「特殊交易物件」。根據內政部規範,特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣,或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等13種情況。

 

1親友、員工或其他特殊關係間之交易

2含增建或未登記建物
3建商與地主合建案
4(包含)公共設施保留地之交易
5畸零地或有合併使用之交易
6向政府機關承購之案件
7受債權債務影響或債務抵償之交易
8急買急賣
9有民情風俗因素之交易
10單獨車位交易
11土地或建物分次登記案件
12瑕疵物件之交易
13塔位或墓園….

 

在特殊交易分類裡,「含增建或未登記建物」以及「親友交易」這兩種為最大宗項目。

另外是不是有包含車位、備註欄是否有包含裝潢等,價錢有可能因此偏高或偏低,若有註記且價格異常,最好跳過不予參考。

假如物件是位在一二樓具有店面價值的位置,房價自然會比同社區其他樓層物件高出許多。

 

另外,新法修正對預售加強管控,不僅簽約後在期限內要登錄,假設有解約一樣也要登錄,降低投機客炒作。

總體而言,實價登錄的制度對不動產業者及消費者產生了一定的影響,

不僅提高市場資訊透明度,同時也間接降低漏稅逃稅的情況。

實價登錄對於不動產業者來說是一把雙面刃,在透明化的資訊下,不動產業者是可以獲得更多的交易機會,但相對也需要承擔更多的法律風險,一旦違反相關規定,面臨的賠償數額是相當龐大的。

 

而身為消費者則是要注意到!

「房地產實價登錄2.0,解決的是資訊不透明問題,不是讓價格統一。」

並不是同一社區的所有物件都會是一樣價格,物件售價會因為格局、裝潢、風景及個人喜好而有所不同,實價登錄只是一個參考數據,讓消費者買到更貼近市場行情的物件價格。

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