剛交屋兩個月就漏水!該找樓上鄰居還是房仲負責?內行人教你三步驟自保 最近有位網友焦急地詢問:「我買的公寓才交屋兩個月,4/16突然發現浴室天花板在滴水,這種情況該找房仲處理,還是直接找樓上住戶?」這個問題真的超級常見!今天就來幫大家完整解析處理流程,讓你不再當冤大頭。 首先別慌張,我們要先搞清楚漏水的原因。如果是樓上鄰居最近裝修或水管破裂造成的「新漏水」,根據《公寓大廈管理條例》第6條,樓上住戶必須負責修繕。但如果是交屋前就存在的「舊漏水」,而原屋主或房仲沒告知,那就可以要求他們負責賠償。 緊急處理三步驟: 馬上拍照錄影:把漏水位置、水滴狀態都...
「房子租給社宅後想賣掉?想避稅務地雷這樣算!」 最近網友發問:「我的房子現在租給社會住宅,戶籍也遷出了,如果想賣掉的話,要等多久才不會被課重稅?」這個問題其實很多房東都會遇到,今天就用最生活化的方式,一次說清楚怎麼規劃最划算! 先講最重要的結論: 如果你想要用最優惠的400萬免稅額賣房,必須同時做到三件事:第一,把租約終止;第二,把戶籍遷回去;第三,實際搬回去住滿6年。少一個條件都不行! 很多房東會想說: 「那我現在先把戶籍遷回去,等幾年再賣總可以吧?」但真相是—只要房子還在出租,就算你遷回戶籍也沒用!稅務機關認定「自住」的標準很嚴格,一...
「中古屋要先斡旋才能看房?小心『哄抬房價』陷阱!」 最近網友遇到一個超扯的看房經驗—他在LINE上看到房仲傳來的物件,開價8字頭,還強調「附近行情都破千萬」,但當他想約看房時,房仲卻說「只有週日下午3點統一開放」,更誇張的是,還要求「要先簽斡旋」才能看房。這根本就是近年房市最常見的「哄抬房價」手法! 網友當下就覺得不對勁,光是看幾張照片,連現場都沒看過,怎麼可能直接出價?結果一查才知道,原來這種「限時搶購」的模式,早就被不少投資客和房仲拿來聯手炒房。他們會刻意營造「很多人搶」的假象,甚至安排自己人在現場假裝搶購,目的就是要讓真正的買家緊張,一不小心就衝動下訂。 ...
「簽約後悔想換房?先看這篇再決定!中古屋違約換屋成本公開」 最近有位朋友剛買了一間1,400萬的中古屋,頭期款和契稅都付了,貸款也在跑流程了,結果看到附近有更喜歡的物件—1,550萬含車位、高樓層,屋齡還更新!這種「買完就後悔」的情況很常見,但實際執行的人卻很少,主要是違約換屋的成本可能比你想的還要高嗎? 違約金怎麼算? 首先,如果你決定不買了,賣方通常會沒收你已經付的10%頭期款,也就是140萬。這筆錢基本上是拿不回來的,因為合約上通常都會寫明「買方違約,已付價款由賣方沒收」。更讓人頭痛的是,房仲的服務費1-2%(約14-28萬)可能還是要照付,因為他們已經...
房貸剛撥款想辦信貸裝潢?先等等! 買了新房要裝潢但資金不夠,很多人在房貸剛撥款就想馬上申請信貸。先別急!讓我告訴你為什麼要等一等,以及怎麼做最安全。 為什麼要特別小心? 銀行會覺得你財務吃緊 剛辦完房貸又馬上申請信貸,銀行會認為你現金流有問題,可能直接拒絕或給很低的額度。 收支比會爆表 信貸審核時,銀行會把你的房貸月付金算進去。如果收支比超過60%,很可能被拒絕。 產權還沒完全確定 雖然房貸核定了,但產權過戶可能還在跑流程,這時候申請風險較大。 聰明做法:先等過戶完成 確認權狀已經是你的名字,最好的時機點是「...
幫父母背房貸,自己買房還能算首購嗎? 最近收到不少網友詢問:「我幫父母背房貸,房子登記在他們名下,但貸款人是我。現在想申請新青安貸款買自己的房子,會不會被認定是第二戶?」這個問題牽涉到幾個重要的法律與金融概念,讓我們一起釐清。 很多年輕人都遇到類似狀況:幫父母背房貸,現在想買自己的房子卻擔心被當成第二戶。。 首先,根據現行規定,你這樣的情況絕對符合首購資格!因為政府認定首購的標準很簡單,就是看「你名下有沒有房子」,而不是看「你有沒有幫別人背房貸」。就算貸款掛在你名下,只要房子登記在父母那裡,你買自己的房子時還是可以享受新青安的優惠。 ...
出租房子附家具家電,房客弄壞該怎麼辦?專家教這樣自保 最近有位房東很苦惱地問:「我的出租房有訂做的系統櫃和全新家電,如果房客使用不當造成損壞,有什麼方法可以保障我的權益嗎?」這個問題其實牽涉到許多租屋法律常識,今天就來詳細說明。 首先,根據民法第432條規定,房客在租屋期間有義務妥善保管房屋內的設備。也就是說,如果是因為房客使用不當造成的損壞,像是把系統櫃門板拆壞、把冰箱門摔壞這種明顯人為損害,房客必須負擔修繕費用。 不過要特別注意的是,法律上區分「自然損壞」和「人為損壞」很重要。如果只是家電老舊故障,像是用了五年的洗衣機自然壞掉,這就屬於房東要負責...
「房子一年漲190萬,該出多少才不會當盤子?」 網友問了一個很實際的問題:「四年前第一手屋主買600萬,一年多前第二手屋主買700萬,現在開價890萬要賣。我看實價登錄,同社區第一手屋主都開800多萬在賣,這間我該出多少才合理?」 這個問題真的問到重點了!資深房仲表示,這種「短期轉手就想大賺」的案子看多了,來分享幾個關鍵思考點: 首先,我們來算算這間房子的「身世」 四年前第一手買600萬,一年多前第二手買700萬,等於第一手屋主住了3年賺了100萬,這還算合理。但現在第二手屋主才持有1年多,就想從700萬跳到890萬,等於要賺190萬,這就有點...
「年收120萬想買1600萬透天出租,銀行會放款嗎?」 最近有位網友詢問:「我年收120萬,和家人共同持有4間房(其中一間是保人),手頭還有100萬信貸(利率5%)。最近看中一棟1600萬的透天想出租,這樣銀行有可能讓我貸到7~8成嗎?」 這個問題看似單純,但根據現行銀行法規,答案可能會讓很多人失望...... ▎銀行「鐵則」:二房貸最多5成 首先必須認清現實:央行明定,只要是「第二戶房貸」,無論自住或投資,最高只能貸5成。也就是說,1600萬的房子,銀行最多只能貸你800萬,剩下的800萬必須自備。 而且,這800萬貸款還得通過銀行的「...
「到底有沒有在聽?」傾聽客戶需求才是專業服務表現 網友在買房知識家社團PO文,反映看房困擾...最近我在找房子,遇到一個讓人很無言的狀況,想跟大家分享一下。 我在網路上看到一間房子,學區剛好符合我的需求,就留言說想看房。結果仲介打來,不是要跟我約時間,而是一直叫我加他LINE。加了LINE之後,又從頭問我一遍要找什麼樣的房子,問題是我在電話裡明明都說得很清楚了! 我特別強調:「不要金華學區」、「不要龍門學區」,還解釋說因為我們家不符合這兩間學校的入學資格,如果買在那邊,以後小孩上學通勤會很麻煩。結果你猜怎麼著?這位仲介掛掉電話後,傳來的物件推薦竟然還是金華和龍...
交屋前的「切結書陷阱」?簽了就能免責?法律其實這樣規定… 最近有個朋友跟我分享他買預售屋的交屋驚魂記——建商在驗屋後,硬是塞了一份「屋況切結書」要他簽,上面寫著「確認修繕完成,日後不得再主張瑕疵」。他猶豫地問:「簽了是不是等於放棄所有權利?」 切結書VS建商「心理戰」 許多建商會營造一種「不簽就不能交屋」的氛圍,甚至暗示「大家都簽了,就你問題多」。但實際上,這份文件根本不影響你的法定權益!根據民法,建商對房屋的結構、防水等基本功能,本來就有5~15年的保固責任,不會因為一張切結書就消失。 切結書VS修復證明 與其簽一份對自己不利的文件,不...
「房子賣不掉?資深房仲不會告訴你的3個真相」 最近有位朋友跟我訴苦,他的房子委託仲介賣了三個月,帶看了4、5組客人卻遲遲沒有下文。看著每天開門關門的帶看流程,心裡越來越慌:「是不是開價太高?」、「是不是房子有問題?」、「還是市場真的這麼冷?」 其實,房子賣不掉的原因,往往藏在細節裡。 你的仲介可能正在做白工 很多屋主以為,仲介每天發廣告、積極帶看就代表很認真。但殘酷的事實是——如果帶看後的「回饋整理」沒做好,再多的帶看也只是瞎忙。真正專業的仲介,應該在每次帶看後記錄買方的疑慮,並分析「為什麼沒出價」。是價格?格局?還是裝潢風格不對?如果仲介只帶...