「年薪百萬敢買2000萬房？」專家試算驚人結果：長輩贊助1000萬仍可能淪為房奴！

在台灣房價持續高漲的環境下，年薪百萬的首購族想買入總價2000萬元的房屋（含裝潢），即便有長輩分兩年資助1000萬元，仍需自行籌措1000萬貸款，財務壓力仍然不小。目前每月租金3萬元，若轉為房貸，每月還款金額是否可負擔？本文將從**貸款審核標準、利率風險、稅務規劃**等面向，分析此購屋計畫的可行性，並提供具體建議。  

 

一、財務負擔試算：月薪40%法則是否可行？  

1. 銀行貸款審核標準
台灣銀行房貸通常要求月負債比不超過月收入40%，年薪100萬元（月收約8.3萬元），合理房貸月付上限約3.3萬元。  
若貸款1000萬元，以新青安貸款40年期、利率1.775%計算，每月本息攤還約2.8萬元，尚在負擔範圍內。  
但若選擇一般房貸（利率2.5%、30年期），月付金約3.95萬元，已超出40%負債比，銀行核貸難度較高。  

2. 自備款是否足夠？  
目前房貸最高成數約7~8成（視銀行與信用狀況），2000萬房產需自備400~600萬元，長輩資助500萬元可覆蓋，但剩餘貸款額度仍高。  
需注意裝潢費用是否計入房價，若未包含，可能需額外準備100~200萬元現金。  

 

二、法規與稅務關鍵考量  

1. 貸款資格與信用評分  
金管會規定，銀行審核房貸時會評估收入穩定性、信用評分、負債比，若信用良好（無遲繳紀錄），核貸機會較高。  
但若配偶有負債（如信貸、卡債），可能影響整體貸款條件。  

2. 利率風險與還款彈性 
目前新青安貸款利率1.775%（一段式）是市場最低，但2026年7月後政策可能調整，未來利率若上升至2.5%以上，月付金將增加。  可考慮混合式利率（前兩年固定），鎖定低利期間，降低升息衝擊。  

3. 稅務與贈與規劃
贈與稅：長輩分兩年贈與1000萬元，需注意每人每年244萬元免稅額，若單筆超過需申報贈與稅。  
契稅、房屋稅：購屋時需繳契稅（6%）、房屋稅（1.2%~3.6%），約佔房價1%~2%，應預留資金。

 

三、消費者實務建議 

1. 優先爭取「新青安貸款」  
符合首購資格（名下無房）可申請最高1000萬、40年期、利率1.775%，大幅降低月付壓力。  
若不符資格，可比較公股銀行優惠房貸（如土銀、台銀），利率約2.5%~2.8%。  

2. 裝潢成本需明確估價  
若房價含裝潢，應在合約中載明裝潢項目與保固，避免交屋後爭議。  
若需自行裝修，建議預留房價10%~15%（約200~300萬元）作為預備金。  

3. 長輩資金安排與稅務規劃 
贈與款項建議分年匯款，避免單筆超過免稅額。  
可簽訂借款協議（非贈與），未來逐步償還，降低稅務疑慮。  

4. 備妥緊急預備金  
購屋後可能面臨修繕、傢俱添購、管理費等開銷，建議保留6~12個月生活費（約50~100萬元）。  

 

結語：理性評估，避免過度槓桿  
購屋是長期財務承諾，雖然長輩支援可減輕頭期款壓力，但貸款1000萬元仍須謹慎評估還款能力。建議採取以下策略：  
1. 優先鎖定低利貸款（如新青安），降低月付金。  
2. 詳估裝潢與稅費，避免隱形成本拖垮現金流。  
3. 保留緊急資金，確保家庭生活品質不受影響。  

若現階段房貸負擔過高，可考慮先租屋觀望，待收入提升或房市修正後再進場。理性規劃，才能讓「買房夢」真正成為「安家樂業」的起點。