高雄房市冰火交戰！預售屋庫存爆量4年才賣得完 「人性化小宅」逆勢突圍

【M傳媒房產中心／專題報導】

「高雄房市正面臨史上最矛盾的時刻！」一邊是預售屋庫存爆量，超過1.2萬戶待售，估計要**近4年**才能消化完畢；另一邊卻是新建案價格持續攀升，迫使購屋者只能越買越小。在這場房市冰河期中，一個新趨勢正在崛起——「人性化住宅」成為市場突圍的關鍵，證明即使坪數縮水，居住品質也不該被打折。

 

預售屋庫存沉重壓力

根據高雄市代銷公會統計，今年前九月高雄預售屋僅售出2,928戶，平均每月只賣出325戶。對比目前既有的12,049戶預售屋庫存，按照當前銷售速度，需要37個月才能消化完畢。若再加上即將公開的5,495戶新案，整體去化時間恐拉長到54個月以上，相當於要等近四年半才能完銷。

 

高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀坦言，建商目前多以「延後開工」因應市場冷靜期，代銷業者也採取減量經營策略，縮減案場人力與廣告預算，靜待市場回溫。他觀察到，隨著中央針對新青安貸款鬆綁銀行法72-2管制，各案場的來人與買氣已有回升跡象，尤其是首購族群較踴躍看屋。

 

小宅浪潮居住革命

就在市場銷售放緩的同時，高雄新建案坪數正持續縮水。統計顯示，2015年第一季高雄新建案平均坪數為40.73坪，今年第一季僅剩32.48坪，10年間減少超過8坪，幅度達20.3%。更明顯的是，10年前2房產品權狀還有30坪，如今只剩下20坪內，連過去不流行的1房、套房產品也越來越常見。

 

面對坪數縮減，何己室內設計營運長李珮君指出，傳統小宅最容易犧牲居住舒適度，常見問題包括客廳與電視牆深度不足產生壓迫感、廚房檯面空間不夠、衛浴空間窘迫等。她強調，「人性化住宅」應該規劃適合實際使用的空間比例，從使用者角度思考動線與尺寸，而不是硬塞功能。

 

人性化住宅市場突圍

在這波市場調整期中，部分建商開始轉型推出「人性化住宅」，在有限空間內追求最大居住品質。永慶不動產高雄巨蛋圓盛加盟店陳秋妮店東表示，寶象建設「藏三豐」就是代表性案例，規劃2至3房產品，採一層4戶雙梯格局，梯廳都有開窗確保採光通風。

 

更關鍵的是室內規劃的細膩度：「藏三豐」的2房客廳深度達3米，次臥可擺放雙人床，廚房工作平台加大10-20公分，衛浴面盆與馬桶淨寬達180公分，淋浴間做到90公分寬，這些細節都讓小宅也能住得舒適。實價登錄顯示，該案每坪均價約39.7萬元，受到首購族青睞。

 

同樣地，利融建設「利融藏御」規劃20至37坪產品，採用一層五戶、雙電梯配置，房間都有對外窗，樑柱外推讓格局更方正，室內沒有多餘走道空間，使坪效最大化。城揚建設「陽明第一廳」則戶戶為邊間並雙面採光，部分戶型省去走道空間提升使用效率。

 

科技題材與政策影響

謝哲耀分析，高雄房市未來復甦的關鍵在於兩大因素：台積電及相關供應鏈員工進駐帶動的購屋需求，以及央行對第二戶限貸政策的鬆綁時機。他預期，隨著科技大廠員工持續進駐，購屋需求效應將越來越明顯。

 

目前市場呈現「首購回溫、換屋觀望」的格局。新青安貸款確實激勵了首購族進場，但換屋族仍受第二戶限貸令限制，成為市場全面回溫的未爆彈。

 

M觀點 高雄房市正面臨重要的轉型期

與其期待價格大幅修正，不如把握這個市場盤整階段，推動「品質升級革命」。對建商而言，與其追求快速周轉，不如專注打造真正符合居住需求的產品；對消費者來說，與其等待完美進場時機，不如尋找被市場低估的優質物件。人性化住宅的興起證明，台灣房市正在從「拚數量」轉向「重品質」的新階段。在這個過渡期中，能夠堅持品質、創新設計的業者，將在下一波景氣回升時成為最大贏家。畢竟，真正的居住正義，不是讓人人買得起房子，而是讓家家都住得好房子。