房貸利率破2.6%創16年新高！首購族千萬購屋夢正在消失

【M傳媒房產中心／專題報導】

「房貸利率創16年新高，千萬購屋夢正在消失！」根據內政部不動產資訊平台最新數據，2025年第一季全台新增購置住宅貸款平均利率已攀升至2.6%，不僅較資金最寬鬆的2021年第三季1.52%暴增超過七成，更創下2009年第一季以來最高紀錄。這波利率狂飆正與高房價形成雙重夾殺，讓全台千萬以內的首購區幾乎絕跡，小資族的成家夢想面臨嚴峻挑戰。

 

這波利率走揚背後有兩大關鍵推力

信義房屋不動產企研室分析，一是央行連續升息帶動房貸利率重返2%以上；

二是房貸資金吃緊，銀行紛紛調高放款利率，加上市場缺乏價格競爭，導致新承作房貸戶利率持續向上攀高。 

 

問題在於央行政策導向

馨傳不動產智庫指出，房貸利率與基準利率持續脫鈎，主要源自央行要求銀行降低不動產放款集中度，導致銀行普遍拉高房貸利率來「以價制量」。部分銀行甚至出現房貸與信貸利率「倒掛」的罕見現象，無擔保品的信用貸款利率竟低於房貸。

 

仔細分析六都表現，除台北市約2.59%外，其餘五都均從2.6%起跳，其中以高雄2.64%最高。對比這波利率最低點，2020年底至2021年間，全國新增房貸平均利率最低時僅1.52%，六都中雙北市更不到1.5%。從2022年第四季全國房貸利率重返2%關卡後，僅花2年半時間就站上2.6%，增幅達27%。

 

市場連鎖反應與購屋困境 

房產專家警告，除利率走高外，房價居高不下加上供給激增墊高空置率，而實質付租能力未同步成長，等於壓縮租金報酬率。這種狀況將使投資、置產買盤轉趨觀望，可能成為未來房價重整的導火線。 

 

據《591新建案》統計，今年上半年交易超過百件的主要區域中，僅存宜蘭五結、桃園觀音、新屋及大園等四區總價尚未超過千萬大關，其餘區域悉數絕跡。

 

面對如此環境，小資族若不願犧牲居住品質，基本上只剩下蛋白區、蛋殼區，或屋齡較高的中古市場兩條路可選。以桃園市為例，觀音、新屋及大園等蛋白區憑藉相對低價成為小資族僅存的少數熱區，但在市場多頭帶動下，當地總價也已逐步逼近千萬門檻。 

 

雖然千萬內首購區看似絕跡，但各縣市仍存在少數符合條件的地區，只是供給量有限，且常因距市區偏遠而面臨通勤不便等問題。消費者必須依自身需求謹慎評估，不要僅因房價相對低廉就貿然出手。

 

利率與房價惡性循環

目前最低的房貸利率為「新青安貸款」，利率最低1.775%起；一般銀行提供的購屋貸款，房貸利率最低突破2.5%。但隨著銀行新承做購屋貸款利率在2025年8月達到2.8%，創下2009年1月以來新高，一般民眾的貸款成本正持續增加。 

 

以貸款1,000萬元、30年期計算，利率從2%上升至3%，每月還款金額將從36,658元增加至42,410元，30年總利息更從399萬元暴增到587萬元，差額驚人。這種負擔的加重，正逐步壓縮購屋族的預算空間。

 

M觀點 

房貸利率2.6%的歷史高點與千萬首購區的消失，標誌著台灣房市已進入新階段。與其期待利率回跌或房價崩盤，不如務實調整購屋策略：重新評估負擔能力、擴大區域選擇範圍、審慎評估通勤成本。在這個高利率與高房價並存的時代，聰明的購屋者應該更注重長期財務規劃，而非追逐市場熱點。畢竟，真正的居住正義不在於買到最低點，而在於找到符合自身財務與生活需求的平衡點。