租屋補助有問題！? 2026新制封殺違建補貼，租金恐衝二極化現象

【M傳媒房產中心／專題報導】

「二房公寓改四房、透天三樓鐵皮無限擴充，這些過去創造6-8%高投報的租補奇蹟將成歷史！」2026年元月起，內政部「300億元中央擴大租金補貼專案」將迎來革命性變革：全面限定合法住宅才能申請補貼。這項政策被業界稱為「租屋市場正規化元年」，預計將徹底改變長期以來違建出租領補助的亂象，引導台灣租屋市場走向透明化與安全化。

 

政策轉折點：從寬鬆到嚴格的租補改革

根據新制規定，2026年元旦起，所有新申請租金補貼的承租戶，必須檢附租賃契約及建物登記、稅籍登記等證明文件，且房屋必須是「合法住宅」。這意味著過去常見的頂樓加蓋、違建或無保存登記建物，將全面被排除在補貼範圍之外。

 

苗栗縣政府工商發展處說明，政策設有過渡期至2025年底。若2025年度已申請租金補貼且租屋屬非合法住宅，可繼續領取至2026年12月31日止。但2026年度起，僅限續租或另覓合法住宅者方能申請，顯示政府給予市場一年緩衝時間進行調整。

 

違建投機模式的終結

「賣厝阿明」分析，現行制度下，許多高報酬物件正是利用違建方式提供房客居住並申請補助，這不僅損害人民權益，更帶動投機歪風。時有所聞的「二房公寓改四房，透天三樓利用鐵皮鋼構無限擴充」等亂象，創造了年投報率6-8%的「租補奇蹟」，但這些都將隨著新制實施而畫下句點。

 

這種投機操作不僅影響市場公平性，更潛藏嚴重公安危機。狹小空間違規隔間、鐵皮加蓋擴充，往往缺乏適當的逃生設施與消防設備，一旦發生火災，後果不堪設想。新制透過斷絕補貼誘因，將有效抑制這類危險租屋模式的蔓延。

 

兩大關鍵問題的現實挑戰

 

1. 既有違規申請房客的安置問題

最迫切的問題是，目前居住於違建中並領取補貼的租客，在2026年後將面臨補貼中止的壓力。這些租客多數為經濟弱勢，一旦失去補貼，可能無力負擔市場租金。專家建議，這類租客應利用為期一年的過渡期，開始尋找合法租屋物件，並重新申請補貼。

 

2. 違規建築租金可望下調

隨著補貼資格消失，違建屋主的出租對象將大幅減少，可能迫使部分違建屋主調降租金以維持競爭力。然而，這也可能促使部分屋主考慮將違建轉型為合法住宅，或乾脆退出租屋市場。

 

轉成「公益出租人」

合法建物的房東若願意配合承租戶申請補貼，並依規定簽署租約及填寫身分證字號，即可轉為「公益出租人」，享有綜合所得稅及房屋稅、地價稅最高1萬5,000元租稅優惠。

 

根據內政部資料，目前全國已有超過8.8萬餘戶房屋加入社會住宅包租代管行列，再加上現有逾26萬餘戶公益出租人，今年將有逾34.8萬餘戶房東享有各項稅賦減免。這種「胡蘿蔔與棍子並用」的策略，預期將有效引導房東走向合法化。

 

租屋市場長期影響

「賣厝阿明」認為，此政策可有效喝止不良投機風氣，是國家人民福祉的重要進展。長期來看，租屋市場將產生三大質變：

 

首先，政府可更準確掌握租屋市場實際狀況；其次，租金透明度增加，違建與合法住宅的租金差異化將更明顯；最後，居住安全提升，租屋族將更有意識地選擇合法、安全的居住環境。

 

苗栗縣政府工商發展處長詹彩蘋呼籲：「合法租屋不僅能保障居住安全，也能享有補貼及稅務優惠，請鄉親踴躍向合格房東承租，並於期限內提出申請。」

 

M觀點

2026租補新制是台灣租屋市場發展的關鍵轉折點，它標誌著「違建紅利時代」的結束與「合法租屋時代」的來臨。與其擔心失去補貼，不如視此為租屋市場升級的契機：對房東而言，與其投資違建擴充，不如將現有物件合法化，轉型為公益出租人；對租客而言，與其追求低價違建，不如選擇安全合法的居住環境。真正的居住正義，不該建立在危險與違規的基礎上。這場租屋革命或許短期會帶來陣痛，但長期將引導台灣走向更安全、更透明的租屋環境。畢竟，一個健康的租屋市場，應該是讓每個人都能住得安心，而不是住得冒險。