買房辦首購，如果戶籍跟人都不在裡面會有什風險?

近有位網友遇到一個關於房產的棘手問題：「去年剛辦好首購貸款，現在因為工作關係需要把戶籍遷到其他縣市，這樣原本的房子就會變成空屋。請問戶籍遷出會影響當初申請的首購優惠利率嗎？銀行會不會追查要求調高利率？另外聽說這樣還會影響房屋稅、地價稅，甚至未來賣房的稅負，不知道該怎麼處理才好？」

 

這個問題確實讓許多首購族感到困擾。

首先要說明的是，關於首購貸款利率的部分，銀行在核貸時是以「申辦當下」的條件為審核基準，包括申請人名下無其他房產、信用狀況等，並不會因為後續戶籍遷出就自動調整利率。多數銀行的貸款合約中也沒有「必須持續設籍」的條款，所以這部分的影響可以稍微放心。

 

不過要特別提醒的是，如果當初貸款合約中有特別註明「需維持自住」的條款，銀行確實有權進行抽查。雖然實務上主動抽查的機率不高，但為保險起見，建議可以保留水電費帳單、信用卡消費紀錄等居住證明，每月用電量最好保持在60度以上，這些都能作為實際居住的佐證。

 

真正需要擔心的是稅務方面的影響。

當戶籍遷出後，最大的變化就是房屋稅會從自住用的1.2%變成非自住的1.5%-4.8%，具體稅率要看所在縣市及持有房產數目。像台北市就規定，第4戶以上的非自住住宅稅率最高可達4.8%。地價稅也會從優惠的0.2%恢復到一般用地的1%-5.5%，而且必須在每年8月31日前重新申請才能繼續適用優惠稅率。

 

更長遠的影響是未來賣房時的稅負。

如果打算出售這間房子，土地增值稅的自用優惠稅率10%必須滿足「售前連續設籍滿1年」的條件；房地合一稅的400萬免稅額也需要「設籍且實際居住」才能適用。這些都是戶籍遷出後可能喪失的權益。

 

實務上建議可以採取幾個做法：最理想的是讓配偶或直系親屬繼續設籍在原戶籍，這樣就能維持自住資格；如果不行，可以考慮申請公益出租，將房子租給領有租金補貼的房客，同樣能適用1.2%的自住稅率；或者設立工作室登記，稅率會比一般非自住低一些。如果已經來不及，至少要把地價稅優惠申請在8月31日前辦好，並開始準備相關的居住證明文件。

 

總的來說，戶籍遷出對首購利率的影響有限，但對各項稅負的影響既立即又長遠。建議盡快規劃適合的因應方案，才不會讓自己的權益在不知不覺中流失。如果有更詳細的縣市或房屋資訊，可以進一步提供精確的稅務試算和建議。

 

 

目前遇到的情況，履保帳戶也依約存入款項，賣方曾要求撥動履保10%，我也同意了，賣方因私人設定無法解除，造成無法送新青安貸款，已於4月10日超過交屋期，目前繼續仍在租屋，請問我該怎麼做，以及能夠求償的部分有哪些。圖／google map