都革新戰略！花敬群提「金融國家隊」解危老重建僵局，兆元商機引爆中

【M傳媒房產中心／專題報導】

在台灣都市逐漸老化的今天，一棟棟斑駁的公寓大樓不僅是市容的難題，更是居住安全的未爆彈。國家住都中心董事長花敬群近日提出震撼建言，主張仿效日本大商社模式，由金融業擔任「肉粽頭」，組建專業的都更危老金融服務平台。這個被業界稱為「都更國家隊」的構想，能否為停滯多年的都市更新注入新動能，已成為產官學界熱議的焦點。

 

花敬群直指當前都更市場的結構性問題：

實施者多為「散兵游擊」的中小型建商，缺乏系統性整合與資金奧援。他提出具體解方，建議由金融業結合專業團隊，打造從資金調度、營建管理到信託保證的「一條龍」服務。這種創新模式不僅能降低都更過程中的財務風險，更能透過專業分工，讓每個環節都由最擅長的團隊負責。

 

社宅政策的雙軌新思維

在社會住宅領域，花敬群也提出突破性構想。過去與壽險業者的合作經驗顯示，單純的融資模式難以滿足民間資金對報酬率的要求。為此，他主張在《住宅法》修法中納入「地上權型社宅」，讓部分社宅可以設定地上權方式出售使用權，創造更靈活的財務模型。這種雙軌並進的策略，既可維持出租型社宅的社會福利功能，又能透過地上權模式提高民間參與意願。

 

值得注意的是，花敬群估算未來八年社宅興建需求達13萬戶，所需資金約兆元，其中每年約有1,000億元可來自民間投資。這個數字背後，隱含的是龐大的商機與創新空間。若能成功引導壽險資金等長期資本投入，不僅能減輕政府財政負擔，更能為市場帶來穩定的收益來源。

 

專業化與法制化的必要之路

為確保都更品質與可信度，花敬群特別強調專業團隊法制化的重要性。他建議訂定專法，將都更服務團隊納入管理，只有符合一定條件的專業機構才能執行相關業務。這種制度設計，既能保障住戶權益，也能促進產業的健全發展。

 

現有的台灣金聯等機構，已展現專業平台在都更過程中的價值。這些機構若能與金融業的資金實力結合，形成「全生命周期」的服務團隊，將大幅提升都更案件的成功率。特別是在資金管理方面，透過信託專戶專款專用，可有效避免建商倒閉導致的「爛尾樓」風險。

 

金融創新帶來不動產證券化機會

更具前瞻性的是，花敬群點出都更案件未來可包裝成不動產證券化商品（REITs）的潛力。這種金融創新不僅能為市場提供新的投資標的，更能讓都更事業從單一案件擴展成為可持續經營的商業模式。對金融業而言，這確實是「3、50年源源不絕的生意」，而對社會大眾來說，則是加速都市再生的重要契機。

 

M觀點：

過去都更推動緩慢的關鍵，在於缺乏專業化、規模化的運作模式，以及資金與風險管理機制的不完善。引進金融業擔任主導角色，確實有機會打破現有瓶頸。從更大格局來看，這套模式若能成功，將不只是都更方法的革新，更是整體不動產市場的典範轉移。它代表著專業化、制度化與金融化的趨勢，長期而言有助於建立更健全的產業生態系。不過，在追求效率的同時，如何保障弱勢住戶的權益，仍是必須謹慎面對的課題。圖/內政部網站