晚一年買房多扛43萬！銀行狠砍老宅貸款　首購族公寓夢碎成「新貧世代」

「我每年認真存30萬，卻發現離買房夢想越來越遠！」一個首購族的血淚告白，道出台灣年輕世代的共同悲歌。當銀行緊縮老宅貸款成數，過去被視為入場券的老公寓，正成為壓垮購屋夢的最後一根稻草。

【M傳媒 房產中心】根據金融聯徵中心最新統計，今年上半年屋齡30年以上老公寓的平均自備款，從去年的232萬元暴增至275萬元，相當於晚一年買房就得多準備43萬元。這個數字意味著，首購族每月必須額外儲蓄3.5萬元，才能追上銀行緊縮貸款的腳步，但台灣平均月薪才5.5萬元，這根本是不可能的任務。

知識傳媒 貸款達人 呂崑富觀察，這波自備款增加的浪潮正在全台蔓延，但衝擊最劇的莫過於台北市購屋族。數據顯示，台北市老公寓平均自備款已達454萬元，較去年同期激增70萬元。

「這個數字足夠在台南買一間全新的兩房公寓，」呂崑富搖頭表示，「但在台北，這只是買老公寓的入場券。」更令人絕望的是，這種自備款增加並非來自房價上漲，而是銀行核貸成數大幅縮水。過去老公寓還能貸到7.5成，現在普遍被壓縮到6.5-7成，等於變相提高購屋門檻。

深入分析六都數據，會發現一個驚人事實：

自備款增加幅度最大的並非房價最高的台北市，而是近年房市火熱的台南市。
今年上半年台南老公寓自備款成數達27.4%，較去年同期大幅增加6.5個百分點，平均自備款金額達135萬元。特別值得注意的是，台南老公寓的平均鑑價與去年相比僅微幅增加2萬元，但核貸成數卻明顯下滑。「這證明問題的核心不在房價上漲，而在銀行授信政策的轉變，」金融分析師指出，「銀行正在用風險控管的名義，把首購族趕出市場。」

台灣房屋趨勢中心發現關鍵變化：台南市申貸主力年齡層從30-40歲上升至40-50歲，且高財力客群比例減少。這個現象暗示著，年輕世代正逐漸被排除在購屋市場之外。

「我32歲，和太太雙薪月入12萬，原本以為在台南買房不難，現在連800萬的老公寓都買不起，」一位科技工程師無奈表示，「銀行說公寓屋齡太老，只能貸六成。」

這種「年齡歧視」正在全台蔓延，銀行對40歲以下購屋族的審核標準越來越嚴格，即使收入穩定也難逃從嚴審核的命運。

呂崑富分析，老公寓向來被視為首購族的「入門選項」，但現在這個選項正在快速消失。除了自備款門檻提高外，老屋還有後續裝修成本需要考量，這些隱形成本讓整體購屋負擔更加沉重。

「買500萬老公寓，自備款要150萬，裝修還要100萬，等於實際要準備250萬，」裝修業者計算，「這個門檻已經超過很多年輕人的極限。」

更嚴重的是，這種轉變可能重塑整個住宅市場結構。當首購族難以進入老公寓市場，將被迫轉向租金市場，又可能帶動租金上漲，形成買不起也租不起的惡性循環。

銀行業者私下坦言，緊縮老屋貸款確實是不得已的選擇。「地震頻傳、法規更新，老屋的風險確實較高，」銀行授信主管表示，「我們必須為存款人負責。」但這種保守態度可能產生反效果。當老屋市場流動性降低，都更整合難度增加，反而讓都市安全問題更加嚴重。

「銀行應該建立更細緻的評估標準，而不是一刀切地緊縮貸款，」都市更新專家建議，「例如考量結構安全、所在區位、都更潛力等因素。」

一位房仲業者感嘆：「這些房子五年前還很搶手，現在連看的人都少了，因為大家知道貸不到款。」

呂崑富：銀行緊縮老屋貸款正在引發一場寧靜的社會危機

年輕世代被排除在購屋市場外，都市更新陷入停滯，財富差距持續擴大。與其用一刀切的方式緊縮貸款，不如建立更完善的風險評估機制：引進專業的建築安全鑑定、考量區域發展潛力、提供都更整合貸款專案。真正的風險控管不該是逃避風險，而是聰明地管理風險。否則，我們正在用金融穩定之名，犧牲整個世代的居住正義。

 

知識傳媒 貸款達人 呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題

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