32年華廈「無權狀車位+高公設比」能買嗎？網友:減價10%再談

網友最近在台北市區看中一間32年的中古華廈，價格和地段都很滿意，還附帶平面車位。正當準備下訂時，屋主卻告知：「車位沒有權狀，只有使用證明，而且很多住戶的證明都遺失了...」更讓網友困惑的是，這棟華廈公設比29%，房仲解釋是因為「包含車道面積」，但權狀上卻只寫著「共有部分xxxx平方公尺」，完全沒提到車道。這讓網友非常猶豫—花了大錢買車位卻沒有權狀保障，公設比又高得可疑，這樣的房子到底該不該買？

 

【無權狀車位的潛在風險】

這可能是許多中古華廈買家都會遇到的問題。根據專業地政士解釋，早期不少建商在興建華廈時，確實存在車位未單獨登記權狀的情況。這些車位通常是以「約定專用」方式，由區分所有權人會議決議使用權歸屬。雖然社區住戶都認可現行分配方式，但法律上仍存在三大風險：

 

轉手困難：未來要賣房時，沒有權狀的車位會讓買方卻步，可能影響成交價格。我就遇到一位資深房仲說：「這類物件的轉手期平均比正常物件多3-6個月。」

 

決議變更風險：雖然目前區權會決議承認現有使用權，但難保未來不會有新的決議改變分配方式。曾有案例是社區因停車糾紛，重新表決車位分配。

 

貸款成數問題：部分銀行對無權狀車位的認定較嚴格，可能影響房貸核貸成數。一位銀行房貸專員私下透露：「這類案件我們通常會降低車位價值評估，約少估1-2成。」

 

【高公設比真相】

更讓人在意的是29%的公設比。網友實地測量發現，這棟7層華廈的電梯和梯廳並不算大，怎麼會公設比跟新建大樓差不多？深入追查後發現幾個關鍵：

 

車道面積計算爭議：早期華廈常將地下停車場的車道面積全數計入公設，但現在新建案多會將車道面積按車位數比例分攤。以本案為例，若將車道面積全數計入公設，確實可能推高公設比。

 

公設項目不明確：權狀上僅記載「共有部分」卻未細項列出，讓人難以判斷是否合理。我請教專業建築師後得知，這在早期建物很常見，但現在可以申請調閱原始竣工圖來核對。

 

管理室與機電空間：有些老華廈會將一樓管理室、水箱等空間過度放大，變相提高公設比。建議要實際查看這些空間的使用狀況。

 

【專家實戰建議】

面對這樣的物件，資深房產顧問建議可以採取以下行動：

要求調閱原始竣工圖：向管委會或地方政府建管單位申請調閱，確認車位原始規劃與公設分配是否符合現況。

重新議價的著力點：無權狀車位可作為議價籌碼，通常可比行情價砍10-20%。

合約附加保障條款：可在買賣契約中加入「車位使用權保障條款」，明訂賣方需保證使用權無爭議，並約定違約罰則。

預留尾款機制：建議保留5%尾款，待確認車位使用權無誤後再支付，給自己多一層保障。

 

【網友決策】

在經過兩週的調查後，網友做了以下動作：首先向市府申請竣工圖，確認車位確實是建商原始規劃；接著要求管委會出具「車位使用權證明」，並加蓋管委會印章。雖然過程繁瑣，但終於能安心簽約。

 

這個經驗讓網友深刻體會到：買中古屋不能只看價格和裝潢，隱藏在權狀裡的細節才是關鍵。特別是這種「無權狀車位」的老華廈，一定要多做功課，才能避免日後糾紛。建議首購族遇到類似情況時，寧可多花點時間查證，也不要貿然簽約，畢竟這可能是人生中最大的一筆交易啊！