不是凶宅就不用講？房仲聯手賣方『選擇性失憶』，消費者如何自保？

今年初，一位網友以920萬元買下桃園龍潭一間中古透天厝，滿懷期待地準備展開新生活，卻在交屋前意外發現—僅一牆之隔的鄰居，竟是一間殯葬公司。更令人心寒的是，從賣方、房仲到代書，整個交易鏈中的專業人士對此關鍵資訊隻字未提。

 

這不是鬼故事，而是發生在台灣不動產市場的真實案例。

賣方本身就是在地房仲，與買方委託的房仲及代書更是熟識關係。當被問及為何隱瞞如此重要的鄰房資訊時，他們或裝無知，或理直氣壯地表示「這又不是凶宅」，甚至在買方帶著律師協商時，強硬表態「一塊錢也不會賠」。這種集體沉默背後，反映的是房仲業長期存在的資訊不對稱問題—專業者掌握全部真相，卻選擇性地呈現片段事實。

 

在法律層面，此案觸及「心理性瑕疵」的認定邊界。

雖然我國民法第354條規定物之瑕疵擔保責任，傳統上多適用於物理性瑕疵（如漏水、結構問題），但實務上已逐漸承認「心理性瑕疵」的概念。法院曾判決，若房屋曾發生非自然死亡事件（凶宅），縱使不影響物理功能，仍可能減損交易價值，賣方應負瑕疵擔保責任。此案雖非凶宅，但殯葬業作為鄰居所帶來的心理壓力與房價影響，是否構成類似瑕疵，將是司法檢驗的重點。

 

從消費者保護角度觀察，此案更凸顯現行法規的不足。

依不動產經紀業管理條例規範，房仲有「善盡調查」與「誠實告知」義務。而賣方身為房仲卻隱匿資訊，更可能涉及民法第184條的侵權行為責任。值得思考的是，在資訊爆炸時代，為何購屋者仍處於如此脆弱的地位？

 

社會文化因素在此案中扮演關鍵角色。

華人社會對死亡相關行業的忌諱根深蒂固，這種集體心理必然反映在房產價值上。一般來說，與殯葬設施為鄰的住宅，成交價平均低於市場行情10-15%。這種「心理折價」不應被簡單歸類為買方個人感受，而是具有社會共識的市場機制。當專業房仲利用這種文化心理進行資訊不對稱交易時，已經逾越商業道德的紅線。

 

面對此困境，購屋者現階段可採取三步法律行動：

首先，依據民法第359條請求減少價金或解除契約；

其次，若證明賣方故意隱匿，可依民法第360條請求不履行之損害賠償；

最後，可向地方政府消費者服務中心申訴，或向不動產經紀業管理條例主管機關檢舉房仲違規。

 

此案給所有購屋者上了沉重一課：在簽約前，除了查閱實價登錄，更應實地走訪鄰里，甚至在不同時段觀察環境。

而對產業而言，是時候正視「資訊正義」—當一間房的價值不僅由磚瓦構成，更由周圍環境定義時，任何可能影響居住品質與心理感受的因素，都應該攤在陽光下。唯有如此，才能避免下一個購屋夢碎的故事重演。