「贈與vs買賣」房產給子女哪個更省稅？內行人揭密國稅地雷！

父母想把房子過戶給子女，到底該用『贈與』還是『買賣』比較划算？」這個問題看似簡單，卻牽涉到贈與稅、房地合一稅和國稅局的查核標準，讓不少家庭傷透腦筋。

 

一位網友分享了他的真實困境：「我爸媽有間30年的老房子，市價約1500萬，他們想過戶給我。如果直接用贈與的，聽說以後我要賣房子時稅會很重；但如果用買賣的，價格要怎麼訂才不會被國稅局找麻煩？」這個案例點出了許多家庭的共同疑問。

 

另一位網友則提出關鍵問題：「我聽說可以用低價賣給子女，但到底低到什麼程度才安全？總不能真的用1元賣吧？」這個問題直接點破了大家最擔心的國稅局查稅風險。還有人補充：「我朋友去年用市價的7折賣給兒子，結果被國稅局要求補稅，這樣合理嗎？」

 

首先要注意的是，每種方式都有其優缺點，關鍵在於「子女未來是否會轉售」以及「如何訂定合理價格」。

 

如果是贈與方式，雖然可以運用每年244萬的免稅額，但最大問題在於未來出售時的稅負。因為子女的取得成本是以「贈與時的公告現值」計算，而這個數字往往遠低於市價。舉例來說，一間市價2000萬的房子，公告現值可能只有600萬，未來出售時獲利計算基礎會變得很大，導致要繳納高額的房地合一稅。

 

至於賣給子女的方式，雖然可以避免這個問題，但價格的訂定就成為關鍵。

國稅局會嚴格審查親屬間的交易，如果價格明顯低於行情，很可能會被認定為「假買賣、真贈與」。從實務案例來看，安全做法是參考實價登錄的8-9折，最好還能配合銀行貸款，讓金流更完整可信。

 

特別要提醒的是，最近國稅局查核越來越嚴格。

有網友分享：「我阿姨去年用市價的85%賣給女兒，雖然有辦貸款，但因為女兒收入不高，最後還是被要求說明資金來源。」這顯示除了交易價格，買方的財力證明也很重要。

 

對於未來5-10年可能賣房的情況，多數專家建議採用「買賣」方式過戶。一位資深地政士分享實際案例：「最近幫客戶處理一個案子，父母用市價的88%賣給子女，配合7成房貸和3成分期付款，順利通過國稅局審查，未來出售時的稅負也省了不少。」

 

每個家庭的情況不同，最保險的做法是：

先評估子女未來是否會出售房產

計算各種方式的總稅負（包含贈與稅、土地增值稅、未來房地合一稅）

準備完整的金流證明

必要時諮詢專業人士，量身規劃最適合的方案

 

最後要提醒，稅法規定可能會調整，最近就有傳聞政府可能修改親屬買賣的審查標準。建議在做決定前，最好先到國稅局做試算，或上財政部稅務入口網查詢最新規定，才能避免事後補稅的風險。