虛坪改革來襲！停車位糾紛恐爆 專家示警「沒買車位不准用車道」 

【M傳媒房產中心／綜合報導】

內政部推動「虛坪改革」政策，試圖解決台灣長期以來的公設比過高問題，卻意外引發不動產業界憂慮。桃園市不動產建築開發公會榮譽理事長李文科直言，新制將停車位與車道改為「專有部分」後，未來沒買車位的住戶恐無法使用車道，若擅自通行可能構成侵權行為，社區糾紛將層出不窮。這場改革不僅牽動購屋者的荷包，更可能重塑台灣社區的生活模式。

 

虛坪改革的三大重點與目標

內政部推動的虛坪改革主要聚焦於三大重點：檢討容積計算、停車空間分配，以及因應高齡化社會將一般電梯增列為免計容積項目。同時增訂管委會設置面積的合理標準與上下限，引導公設規劃回歸合理設計，滿足社區基本需求，並避免不實用公設浮濫出現。

 

國土管理署長吳欣修指出，這項政策落地後，新案公設比可望下修約5%，市場將從「單價迷思」回到「總價考量」。改革並非「砍面積」而是「調面積」，透過差額轉入專有面積來重整結構，讓坪數構成更誠實，建商總銷售坪數不受影響，但交易透明度將大幅提升。

 

停車位改革引爆的三大爭議

 

產權歸屬模糊地帶

李文科點出，地下室若只將樓梯間、電梯間、排煙室等機電面積計入公設，其餘均列為車位面積，那麼柱與柱之間、牆、車位與車位之間、車道以外的空間，這些與車位和車道都無關的面積，所有權該屬於誰？這將成為法律上的灰色地帶。

 

車道使用權衝突

根據新制，停車位與車道將改為「專有部分」並可核發獨立權狀。李文科警告，這意味著未來沒有購買汽車位、機車位的住戶，依法將無法使用車道，一旦使用就可能構成侵權行為，衍生民事糾紛不斷。

 

車位價格恐飆漲

改革後，平面汽車位面積可能從原本的9-11坪增加至14-16坪。李文科質疑，這樣的變動將導致車位售價攀升。不動產智庫執行長何世昌也認同此觀點，並提醒可能出現「戶戶強制購買」的情況。

 

公設品質與社區生活的潛在影響

 

管委會空間設限

新制規定管委會空間為基地容積的1%，下限面積為20平方公尺、上限為100平方公尺。李文科批評，這將嚴重影響社區公共設施品質，大型社區或高品質社區的迎賓大廳就可能用完100平方公尺的額度，導致其他設施如健身房、兒童遊憩室等無法設置，社區生活品質可能明顯下降。

 

機車位須付費購買

另一個爭議點是，機車位原來計入公設面積，使用者不需計價購買，新制後則須付費購買，這項改變恐引發購屋者反彈。

 

法律與實務面的未解難題

 

防空避難空間歸屬

李文科提出另一個關鍵問題：地下室應設置防空避難室（可兼停車場），若不計入公設，無產權住戶在戰時急需避難時，政府有另外提供避難空間嗎？ 這涉及全民國防的重要議題。

 

多層地下室進出問題

若住戶只購買地下三層的汽機車位，則地下一、二層的車道都不得使用，車輛該如何進出？ 這種實際操作面的問題，在新制中尚未有明確解方。

 

容積與土地持分爭議

內政部地政司雖提及停車位及車道將調整為專有部分，可獨立核發權狀。但李文科引用法務部解釋指出：「建築物未佔有容積者，不得持分坐落之土地。」這將引發法理上的爭論，需要進一步修法解決。

 

虛坪改革原意是為了解決台灣長期為人詬病的公設比過高問題，讓購屋市場更透明，如今卻因停車位與車道的產權重定義，引發新的社區管理危機。在保障住戶權益與維持社區和諧之間，如何取得平衡，考驗著政策規劃的細緻度。隨著新制預計明年上路，這些爭議若未能妥善解決，恐怕真如專家預警，將開啟社區糾紛的潘朵拉盒子。