房屋稅2.0五月開徵！多屋族稅負飆升 自住戶喜迎減稅 

【M傳媒房產中心／綜合報導】

台灣房市將迎來歷史性變革！被稱為「囤房稅2.0」的房屋稅新制已於去年7月正式上路，今年5月開始，全台納稅人將收到首張按照新制計算的房屋稅單。這項政策採取全國歸戶與全數累進機制，對多屋族的持有成本帶來「跳躍式增長」，而單一自住戶則可享受稅率調降優惠，預計將對房市生態產生深遠影響。

 

房屋稅2.0的三大重點變革

 

全國歸戶，堵避稅漏洞

房屋稅2.0最重大的變革在於將歸戶範圍從過去的「縣市歸戶」擴大為「全國歸戶」。這意味著納稅義務人本人、配偶及未成年子女在全國各縣市持有的房屋數量將被合併計算總戶數，有效防堵了跨縣市分散持有以避稅的漏洞 。

 

全數累進，多屋成本激增

新制採用「全數累進」課徵方式，一旦全國持有非自住房屋總數達到較高稅率級距，所有非自住房屋都將適用該高稅率。例如某人在全國持有4戶非自住房屋，舊制可能按各縣市最低稅率1.5%課徵，新制則可能適用最高4.8%稅率，且4戶全部按此稅率計算，形成「持有越多，稅負越重」的累進效果。

 

單一自住降稅，真自住受惠

為保障真實自住需求，新制對全國僅持有一戶自住房屋且房屋現值在一定標準以下的家庭，提供稅率從1.2%降至1%的優惠。同時，為防止假自住，新制嚴格要求適用優惠稅率的自住房屋必須辦竣戶籍登記，使自住認定標準更為明確嚴格 。

 

新制對市場各方的影響分析

 

多屋族壓力倍增

對於跨縣市持有房產的多屋族來說，新制將帶來顯著衝擊。根據財政部推估，全台受影響的房屋多達445萬戶，持有非自住房屋數量越多，稅負增加幅度越大 。特別是同時在雙北與中南部都有房產的投資人，過去利用各縣市歸戶分開計算的避稅方式將完全失效。

 

建商餘屋持有成本提高

新制對建商餘屋也採取分級課徵，合理銷售期（2年內）適用2.0%-3.6%稅率，超過2年者最高可適用4.8%稅率，這將促使建商加速出清餘屋，避免長期囤積房源 。隨著2025-2027年全台預計有約40萬戶新屋完工交屋，建商面臨的銷售壓力與稅負成本將同步增加 。

 

租屋市場可能受惠

新制特別規定，房屋若出租且申報租賃所得達標，可適用較低的1.5%-2.4%稅率，此設計旨在鼓勵空屋釋出投入租賃市場 。此外，因繼承取得的非自願共有房屋也適用較低稅率，減輕非自願持有者的負擔。

 

政策背後的房市現狀

 

交易量急凍，市場觀望

房屋稅2.0上路之際，正值台灣房市進入「冰河期」。根據統計，2025年9月全台預售屋交易件數僅2,084件，較去年同期暴跌75%，創下近57個月新低 。六都前三季買賣移轉棟數年減27.9%，創八年新低紀錄 。

 

價格僵持，買氣低迷

儘管交易量急凍，房價卻呈現「跌不深，但也漲不動」的僵持狀態。政大永慶即時房價指數顯示，當前全台房價指數與上季相比僅跌約2%～4% 。賣方「讓利」已成成交關鍵，9月七都（含新竹縣市）成交價平均比開價低約10%～13% 。

 

房屋稅與房地合一稅的差異

 

持有稅vs交易稅

房屋稅2.0是每年繳納的「持有稅」，課稅標的是房屋課稅現值；而房地合一稅則是賣屋獲利時的「交易稅」，課稅標的是房地出售利潤 。兩者相輔相成，共同構成政府健全房市政策的核心工具。

 

政策目標各異

房屋稅2.0主要目標在於抑制囤房、促進空屋釋出；而房地合一稅則著重於抑制短期炒作、健全房市交易 。隨著房屋稅2.0正式開徵，台灣房地產稅制可說已進入全新階段。

 

房屋稅2.0的實施，代表台灣房地產政策進入新紀元。

從「縣市歸戶」走向「全國歸戶」，從「部分累進」變成「全數累進」，這不僅是技術層面的調整，更是居住正義理念的具體實踐。隨著5月稅單陸續寄發，新制對市場的實際影響將逐漸明朗。在房市交易量已大幅萎縮的當下，房屋稅2.0是否會成為壓垮駱駝的最後一根稻草，還是引導市場走向健全發展的轉機，全台房市參與者都在密切關注。