為什麼設計那麼多公設？只要留電梯、樓梯、管理室等必須空間不行嗎？

【M傳媒房產中心／專題報導】

走進新建案接待中心，華麗的健身房、泳池、交誼廳令人眼花撩亂，但你真的用得到嗎？這些「豪華公設」背後，藏著建商獲利密碼。「請問建商為什麼設計那麼多公設？健身房、游泳池、圖書室都可以去外面，只要留電梯、樓梯、管理室等這些必須空間不就好了？」一位網友的疑惑，道出許多購屋者的心聲。根據內政部不動產資訊平台統計，新建案公設比已從20年前的20%攀升至35%，部分豪宅案甚至超過40%。這些你用不到卻必須買單的空間，究竟為何存在？

 

公設變多了？其實是「虛坪」變多了

多數人以為公設變多是因為健身房、游泳池等設施，但真相是：法定必要設施才是佔比最高的部分。根據建築法規，新建大樓必須包含逃生梯、消防設施、電梯機房、大廳、管理室等必要空間。這些「必要公設」通常就佔了20-25%。

 

真正的關鍵在於「虛坪設計」建商透過各種手法增加不實用但計價的空間：

超大梯廳、超寬走廊

多部電梯但日常只開部分

華麗挑空大廳

機電空間超量規劃

 

資深建商透露：「把空間做得氣派更好賣。」

 

建商狂推公設三大真相

為什麼建商熱衷規劃各種公共設施？業內人士點出三大關鍵：

提高售價：公設成本遠低於主建物，卻能用相同單價銷售。舉例來說，造價每坪8萬元的健身房，可以賣到每坪60萬元，利潤驚人。

創造賣點：在產品同質化市場中，豪華公設成為最重要的差異化武器。「現在不規劃泳池、健身房，根本拚不過旁邊的建案。」

法規要求：921後法規調整，8樓以上建築必須設置雙逃生梯。11樓以上建築必須設置排煙室。甚至有建商小建案將公設設計成住戶專用，轉為銷售賣點。

 

那些你以為好用卻很少用的公設

根據社區管理統計，使用率最低的公前三名分別是：

圖書室：多數社區使用率低於5%，最後變成寫作業空間或聊天區。

游泳池：維護成本高，使用季節短，多數社區每年虧損數十萬元。

宴會廳：預約手續麻煩，使用限制多，逐漸淪為閒置空間。

「我們社區的泳池，開幕時很熱鬧，現在一年用不到10次，每個月卻要花數萬元維護。」一位社區主委無奈表示。

 

聰明挑選公設的三大心法

面對公設比飆升的現況，購屋者可以這樣應對：

確認真實使用率：要求建商提供類似社區的公設使用數據，避開「蚊子設施」。

計算維護成本：問清楚各項公設的每月維護費用，避免買得起卻養不起。

選擇實用型公設：優先考慮垃圾處理室、包裹管理室、健身房等高使用率設施。

 

房產專家建議：「與其追求華而不實的公設，不如選擇管理費用在每坪80元以下的社區，長期負擔較輕。」

 

M觀點：「公設就像婚紗照，拍的時候覺得都需要，婚後發現根本用不到。」

與其被華麗公設迷惑，不如務實選擇符合生活需求的設施。記住，你買的不只是空間，還有後續的維護成本。在公設比超過35%的建案中，每3坪就有1坪是公設，與其為用不到的空間買單，不如把預算留給實際居住的室內面積。