「才住兩個月，樓下鄰居就來敲門…」 新手屋主遇漏水窘境 十幾萬修繕費該誰買單？

【M傳媒房產中心／專題報導】
「今年四月剛交屋，入住沒多久，樓下就反映有漏水問題。」一位新屋主在網路分享自己的困境，引起不少討論。他表示，這間房子在交屋前從未有人入住，他僅僅進行了油漆、添購家電與家具等軟裝布置，便直接入住。然而入住約兩個月後，樓下鄰居傳來噩耗：天花板滲水，經過檢查後，才發現是衛浴防水層失效所致。

屋主隨即聯繫前任屋主，對方表示已經詢問過廠商，修繕費用大約八萬元，但新屋主上網查詢後，發現市場行情普遍高於此數字，全面重做防水層可能需要十五萬元甚至更多。他便陷入兩難：究竟應該讓前屋主自行找人處理，並要求其持續負責後續可能再度發生的漏水，還是乾脆自己出面，要求前屋主補貼十五萬元，由他找信任的師傅徹底解決問題，並一次性了結雙方責任？

對於這樣的案例，房產專家指出，首先要釐清「瑕疵擔保責任」。

依據《民法》第354條規定，出賣人對於買賣物存在「交付時即已存在的瑕疵」，應負擔保責任。換言之，如果漏水問題在交屋前即已存在，即使前屋主本人不知情，仍有義務修繕或賠償。通常這類情況被認定為「隱藏性瑕疵」，屬於買方可以主張的權利。

然而在實務上，處理上卻存在不同風險。

若是由前屋主自行找人修繕，買方可能擔心對方找的師傅「做便宜工」，導致後續仍然出現漏水問題，修補責任一拖再拖，最終反而延誤問題解決。而如果買方堅持自行找信任的師傅，雖然能確保施工品質，但談判的重點就在於補貼金額是否合理。八萬元或十五萬元，往往就成為爭議的核心。

仲介業者則提醒，這種爭議並不少見，尤其是中古屋買賣，漏水、壁癌、管線老化等隱性問題，常常在入住後才浮現。建議買方在簽約時，應盡量要求「屋況保證條款」，例如「交屋後三個月內若發現漏水，由賣方負責處理」等，才不至於落入事後爭執。此外，買方也可以透過第三方專業估價，例如抓漏公司開立正式報價單，讓雙方有一個客觀的金額依據，而不是僅靠「網路查行情」或「賣方隨口報價」。

專家進一步補充，如果雙方無法達成共識，買方可依法提出「瑕疵擔保請求權」，要求減少價金或解除契約，甚至透過法律途徑解決。不過，走上訴訟程序耗時耗力，且房子已經入住，多數情況下，雙方傾向以協商補貼方式處理。

總體而言，這起案例顯示了購屋風險並非止於「交屋那一刻」。

買方應更謹慎進行屋況檢查，也應在契約中明訂保障條款，以免入住後陷入與賣方僵持的困境。對於當事人來說，最務實的作法，或許是取得正式報價後，再與前屋主談判一個合理的補貼金額，並簽署「後續不再追究」的書面協議。如此一來，不僅問題能徹底解決，也能避免後續責任不清，讓原本的「夢想新家」成為「漏水惡夢」。