房價能否制定「計算公式」？專家：規範化恐難抑制市場高漲

【M傳媒房產中心／專題報導】

隨著房價持續高漲，租屋市場逐步受到《租賃住宅市場發展及管理條例》規範，但有網友提出疑問：既然租金能透過法律機制規範，為什麼房價不能？他進一步建議，房價是否可以訂出「計算公式」，例如以公告地價為基準，加上建物的房屋評定現值，並再依據地段（如鄰近捷運）、屋況與裝潢程度，以及各地物價水準來計算，藉此建立一個客觀合理的標準，以防止房價因市場炒作而持續飆漲。這樣的構想是否可行，立刻在網路上引發討論。

賣厝阿明指出，雖然「房價公式化」聽起來像是一種理性的解決方式，但在實際操作上卻困難重重。

首先，公告地價與房屋評定現值基準多半落後市場行情，無法反映即時供需變化。

例如同一地段的房屋，如果有學區、商圈、交通建設等利多，市場價格可能遠遠高於公告地價。若單純以公告數值作為計算基準，很可能會低估市場價值，導致屋主沒有意願出售。

其次，房價本質上是一種「市場機制下的協商結果」。

買方願意出的價格與賣方願意接受的價格，才是成交的真正關鍵。如果由政府硬性規範房價計算模式，將直接介入市場定價，可能會壓抑交易意願，甚至導致「黑市交易」或「人頭買賣」等灰色行為。房市不像水電或電信費用能以成本計算方式訂價，而是受到資金流向、利率政策、人口結構、產業發展等多重因素影響。

這樣的提議也凸顯民眾焦慮感。

當租金能透過規範避免過度剝削時，房價卻如脫韁野馬，不斷推升剛性需求族群的負擔。部分學者主張，雖然「房價公式化」在現階段難以全面實施，但可以透過「價格揭露制度」與「交易透明化」來部分實現，例如實價登錄制度已讓市場價格更清楚，若能進一步加強查核機制、避免虛報與作假，或針對特定區域設立「價格合理區間」，都有助於抑制房價過度炒作。

也有專家提出，房價若要合理化，應該落實目前實施的「土地政策」與「稅制」，嚴控多屋族持有成本，讓房屋回歸居住本質，而不是僅僅依賴市場供需決定。再搭配合理的信用管制，例如限制投資客貸款成數、利率與取消寬限期並設定額外稅負，才能真正減少投機行為，降低房價持續失控的可能性。

總結來看，將房價設公式固然能提供想像空間，但在自由市場機制下，直接強制規範恐難奏效。
房價是否合理，仍取決於供需平衡與政策配套。專家建議，政府與其用「算式」訂房價，不如強化稅制與市場透明度，才能在保護居住正義與維持市場運作之間，找到更務實的平衡點。對於一般購屋族而言，理解市場規則、善用公開資訊，或許比期待「一套房價公式」更能保障自身權益。