繼承房產出售能否適用400萬免稅額？關鍵在「這項條件」

繼承房產賣屋驚爆稅務地雷！400萬免稅額「看得到吃不到」真相曝光

兄長過世留下房子，父親繼承後出售竟要多繳百萬稅金？國稅局不會告訴你的節稅關鍵。

近日有民眾焦急詢問，兄長於2009年購屋自住至2018年過世後由父親繼承，若於2025年出售，是否適用房地合一稅的400萬元免稅額。這個案例涉及「自用住宅」認定與繼承財產課稅的複雜規定，真相可能讓許多納稅人大吃一驚！

 

法規真相：繼承房產不適用400萬免稅額

1. 繼承房產適用「舊制」不是新制
根據《所得稅法》規定，因繼承取得的房產，其取得成本以「繼承時公告現值」計算，且交易所得按「舊制」課徵財產交易所得稅，與新制房地合一稅完全無關，自然不適用400萬免稅額規定。

2. 自用住宅優惠另有條件
若符合《土地稅法》「一生一次」自用住宅優惠，土地增值稅可享10%優惠稅率（一般為20%-40%），但必須符合：
繼承後實際設籍居住且未營業使用
出售前1年內無出租行為
面積限制（都市土地90㎡/非都市土地210㎡）

 

案例解析：父親賣房實際稅負計算

1. 舊制稅基這樣算
父親2025年出售房屋時，應稅所得為：
售價－（繼承時公告現值＋改良費用）
這筆所得需併入綜合所得稅申報，按5%-40%累進稅率課徵。

2. 兄長自住期間不算數
財政部明確規定，繼承房產的持有期間從繼承日起算（2018年），兄長生前持有年限與自住事實完全不影響父親的稅務認定。這點讓很多人踩雷！

 

專家建議：繼承房產這樣節稅

1. 符合「自住」可減免土增稅
若父親繼承後持續設籍自住，可申請「一生一次」土增稅優惠，最高能省下60%稅額。

2. 持有逾10年適用較低稅率
如果採新制（如受贈取得），持有10年以上稅率為15%，相較短期交易稅率45%大幅降低。

3. 提前規劃繼承與贈與
若父母計畫將房產移轉子女，可評估「分年贈與」或「繼承+買賣」等組合策略，合法節稅。

 

賣厝阿明觀點：
繼承房產稅務處處是坑！阿明要提醒大家：這個案例清楚顯示多數人混淆「新舊制」適用情境。繼承房產原則上適用舊制，而且自用優惠需要重新符合條件。建議處分繼承不動產前，一定要諮詢專業地政士或稅務師，並上財政部稅務入口網查最新解釋函令，別讓自己的權益睡著了！記住：稅務規劃要提前做，等要賣屋才想到就來不及了！