預售屋契約藏陷阱！20建案遭重罰983萬，5%交屋保留款成最大地雷
簽約前沒注意這一條，交屋後才發現瑕疵求償無門！
行政院消保處公布最新預售屋契約查核結果，74個建案中有20案違規，總裁罰金額達983萬元。其中最嚴重的是建商擅自變更「交屋保留款」規定，實質降低消費者對瑕疵修繕的保障，顯示預售屋市場仍存在諸多對消費者不利的不平等條款。

消保護處會同內政部地政司及各地方政府，於2025年3月至6月間辦理「114年度預售屋買賣定型化契約查核」。這次查核特別針對全國銷售排名前10名、地方銷售排名前段，以及過去有2次以上違規紀錄的建商加強檢查，總共查核74個建案。

查核結果顯示，違規情況依然嚴重。全國銷售排名10個建案中，有4案不符合規定；地方銷售排名50個建案中，有11案違規；而過去有違規紀錄的14個建案中，更有5案繼續違規。整體而言，契約內容不合格率在2.7%至4.8%之間，顯示部分建商仍持續使用對消費者不利的條款。

 

最常見的違規態樣集中在四大項目：

第一是「驗收」規定，部分建商將交屋保留款併入銀行貸款中，未讓買方於「自備款」中保留「房地總價5%」之交屋保留款，實質降低消費者對於瑕疵修繕之保障。更有建商將交屋前的修繕義務變更為交屋後的保固責任，迫使買方接收有瑕疵的房屋。

第二是「房地所有權移轉登記期限」規定，部分建商在買方未履行協力義務時，擅自增列權利義務失衡的條款，例如規定賣方得解除契約，且買方須賠償房地總價15%的違約金。

第三是「通知交屋期限」規定，有建商增列不當條款免除賣方應於領得使用執照後6個月內通知交屋的義務，或要求買方提前負擔水電費、瓦斯基本費，轉嫁賣方付費義務。

第四是「違約之處罰」規定，部分建商以不當條款限制買方解除契約的權利，或訂定高額違約金增加消費者負擔，例如要求買方不論貸款差額原因為何，均須依限繳清差額，否則應支付房地總價16%的違約金。

 

行政院消保處呼籲建商應確實依照「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」擬定契約條款，不得以「契約自由」為名，增列對消費者不利的條款。同時提醒消費者簽約前應至實價登錄網站確認建案契約備查狀況，逐點核對契約內容，遇有不符規定應拒絕簽約並向主管機關檢舉。這次查核結果顯示，儘管政府持續加強監管，但預售屋市場仍存在諸多不平等條款。消費者購屋時仍需提高警覺，仔細審閱契約內容，才能確保自身權益不受損害。

 

阿明觀點：
預售屋契約就像結婚協議，簽之前一定要看清楚條款！提醒大家，與其事後吵不停，不如簽約前多花點時間逐條審閱。特別是交屋保留款這條千萬不能讓步，一定要堅持總價5%留在自備款裡，這樣才有籌碼要求建商修繕瑕疵。與其相信建商口頭承諾，不如白紙黑字寫清楚，這樣才能買得安心、住得放心！記住：契約條款是保障自己的最後防線，簽下去就來不及反悔了。寧可現在多花時間審閱，也不要將來花更多時間打官司！圖／google map