重購退稅五年緊箍咒！國稅局示警：自住房轉售或出租將追繳稅款

財政部北區國稅局近期加強宣導房地合一稅「重購退稅」相關規定，提醒民眾若在重購自住房地後五年內將房屋改作他用或再次出售，將面臨追繳原退稅款的風險。這項被稱為「五年緊箍咒」的條款，旨在防堵利用自住優惠進行短期炒房的漏洞，民眾申請退稅前務必審慎評估未來使用規劃。

 

自住換屋族常運用的重購退稅優惠，其實暗藏嚴格的使用限制。根據《所得稅法》規定，不論是「先賣後買」或「先買後賣」，都必須在二年內完成換屋，且新購房屋必須實際作為自住使用，不得出租、營業或供執行業務使用。更關鍵的是，重購後的房屋在五年內不得改變用途或轉售，否則國稅局將依法追回原退還或扣抵的稅額。

 

北區國稅局舉實例說明，曾有納稅人小張在2021年出售自住房後，於2022年另購新屋並成功申請退還108萬餘元的房地合一稅款。但小張在2024年（即重購後未滿五年）就將新屋出售，經國稅局查核後，認定已違反自住要件，最終遭追回全額退稅款。此案例凸顯許多民眾對「五年限制期」的認知不足，往往在不知不覺中觸法。

 

國稅局特別強調，「自住」認定標準嚴格，必須同時符合「設籍居住」與「實際居住」雙重要件。即便完成設籍，若經查核發現房屋長期空置或實際作為他用，仍可能被認定不符自住條件。此外，若將房屋部分出租或作為辦公室使用，即便仍保留部分空間自住，也會喪失全額退稅資格。

 

這項政策設計初衷是為保障真正自住需求，卻也成為不少換屋族的隱形陷阱。國稅局建議，民眾在規劃換屋時應將「五年自住期」納入考量，若未來有移民、工作調動等可能需處分房產的規劃，或許直接繳納房地合一稅反而更為妥當。對於已申請退稅者，則需特別留意房屋使用狀況，避免因一時疏忽而面臨補稅窘境，讓原本的節稅美意變成財務負擔。圖／google map