跨縣市買房被當「投資客」？利率2.5%起跳合理嗎？

最近有台南家長問：「因為孩子要到台北念書，我們在台北買了預售屋（今年7月交屋），但銀行說『跨縣市購屋』會被認定投資客，利率可能2.5%~2.7%，這樣合理嗎？」

 

這問題其實很多跨區買房的人都遇過，今天就用最白話的方式解析：

為什麼銀行會把「跨縣市購屋」當投資客？

利率2.5%~2.7%是常態還是話術？

怎樣爭取更好的貸款條件？

 

一、銀行為什麼覺得你是投資客？

銀行審核房貸時，主要看兩點：

自住：房子是你要住的，還款風險低。

投資：房子是買來出租或轉賣的，風險較高。

 

而「跨縣市購屋」容易被懷疑是投資，因為：

你不住當地：銀行會想「你台南有房，台北又買一間，真的會去住嗎？」

預售屋交屋後可能出租：尤其孩子畢業後，房子可能轉租或賣掉。

但這不代表你一定被歸類為投資客！ 只要證明「真實自住需求」，還是有機會談到好利率。

 

二、利率2.5%~2.7%算高嗎？

1. 目前房貸利率行情

首購自住：約2.2%~2.6%（青年優惠房貸更低）。

非首購/投資客：約2.6%~3%+（視銀行和條件）。

所以銀行開2.5%~2.7%，確實是偏投資客的利率，但不算離譜。

 

2. 為什麼你的利率比較高？

跨縣市購屋：銀行擔心你不是真的自住。

預售屋：有些銀行對預售屋貸款較嚴格。

財力證明：若收入或存款不夠強，利率也會加碼。

 

三、如何爭取更好的利率？

1. 證明「自住」用途

提供孩子在學證明：例如入學通知、學生證，證明買房是為了孩子讀書。

台南房子登記家人名下：如果台南房產不在你名下，更能說服銀行台北房是自住。

 

2. 多問幾家銀行

公股銀行（如台銀、土銀、合庫）：通常對自住客較友善。

地方性銀行：例如台北富邦、國泰世華，可能對台北房貸較寬鬆。

透過貸款專員：有些專員能幫你包裝成「自住客」，爭取更低利率。

 

3. 提高貸款條件

多付頭期款：例如貸7成比貸8成利率更好。

增加財力證明：提供定存、股票、其他收入，讓銀行覺得你還款能力強。

綁定其他產品：例如在該銀行開薪轉戶、買基金，可能利率會降。

 

四、如果利率真的談不下來怎麼辦？

先接受，之後再轉貸：

等交屋後，如果真的自住，半年到一年後可申請轉貸到利率更低的銀行。

考慮家人當借款人：

例如用孩子的名字貸款（如果已成年），可能適用首購利率。

 

總結：這樣做最有利

先證明自住：準備孩子就學證明。

多問幾家銀行：公股銀行、地方銀行都試試。

提高貸款條件：多付頭期款、加強財力證明。

真的不行就後續轉貸：別被一家銀行綁死。

 

記住！ 銀行一開始的利率通常還有談判空間，不要傻傻接受第一份報價！

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