「開放親友使用公設要繳稅？」國稅局這條提醒讓管委會全傻眼

【M傳媒房產中心／專題報導】

「你家社區公設准許帶朋友來用嗎？」 這個問題正在全台各社區掀起激烈討論，如何在友善與管理間取得平衡，考驗著每位管委會的智慧。

 

公設使用爭議 社區管委會的共同難題

最近在各大社區論壇中，一個話題持續延燒：社區公共設施到底該不該開放住戶的親朋好友使用？特別是那些擁有游泳池、視聽室、KTV、閱覽室的社區，這個問題更是經常在區分所有權人會議上引發激烈辯論。

 

一派住戶認為，既然每個月都繳了管理費，帶親友來使用公設是天經地義的事；另一派住戶則擔心，外來人士頻繁進出會影響社區安全，且過度使用會加速設備耗損，導致維修費用增加。這場「友善」與「管理」的拉鋸戰，正在全台各個社區中上演。

 

社區公設的潛在法律風險

根據《公寓大廈管理條例》第23條規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，都可以透過社區規約來規範。這意味著各社區其實有相當大的自主權，可以根據自身情況制定使用規則。

 

不過，國稅局提醒，如果社區將公共設施開放給「非住戶」使用並涉及收費，就構成了《營業稅法》中的「銷售勞務」行為，管委會必須申請稅籍登記並繳納營業稅。這個提醒讓許多原本考慮對外收費的管委會頓時卻步。

 

換句話說，如果社區單純開放住戶親友使用而不收費，通常不會有稅務問題；但若想透過收費來管理，就可能涉及稅務申報的義務。

 

社區實務面的挑戰與困境

從實務面來看，社區公設開放親友使用確實會帶來不少管理挑戰。首先是安全責任歸屬問題，萬一住戶的親友在使用游泳池或健身房時發生意外，責任該由誰來承擔？其次是設備維護成本的增加，更多人使用意味著更頻繁的維護和更快的設備折舊。

 

另外還有使用公平性的爭議，有些熱門設施如KTV和游泳池，在假日時段本來就一位難求，如果開放親友使用，可能會壓縮到住戶自身的權益。這些都是管委會在制定規則時必須考慮的現實因素。

 

專家的實用建議與解決方案

針對這個難題，社區管理專家建議了幾種可能的解決方案。最常見的做法是採取「會員制」，規定住戶的親友必須由住戶親自陪同才能使用，並要求住戶對其親友的行為負連帶責任。

 

另一種做法是區分「熱門時段」與「離峰時段」，例如平日白天住戶可以帶親友免費使用，但假日下午則僅限住戶使用。這樣既能提高離峰時段的設施使用率，又能保障住戶在熱門時段的權益。也有社區導入智慧管理系統，這類社區App就提供公設預約功能，讓住戶可以提前預約使用時段，管理員也能清楚掌握各設施的使用狀況。

 

建立社區共識是關鍵

無論採取哪種方案，建立社區共識都是最重要的基礎。專家建議，管委會應該先透過住戶問卷調查了解多數人的意見，再擬定初步管理辦法提交區分所有權人會議討論。

 

在討論過程中，應該充分考慮各種使用情境，例如：住戶的直系親屬是否應該比一般朋友享有更多使用權？是否需要限制每位住戶同時帶來的親友人數？這些細節都需要在規約中明確規定，以避免後續爭議。

 

最重要的是，一旦規則制定後，就應該明確公告並徹底執行，確保所有住戶都能平等遵守，這樣才能建立長久可行的公設使用文化。

 

社區公設到底是「住戶專屬」還是可以「友善共享」，沒有標準答案。

每個社區都需要根據自己的設備規模、住戶組成和管理資源，找到最適合的平衡點。「規約制定好了，社區和諧自然來」—與其在發生爭執後才匆忙訂定規則，不如在問題發生前就先建立完善的使用規範。畢竟，良好的公設管理不僅能提升居住品質，更能為社區創造真正的友善環境，讓每一分管理費都花得值得。