買房附贈「房客」？帶租約房屋交易教戰守則 

【M傳媒房產中心／專題報導】

「買房不小心連房客一起買了！」這句玩笑話，正成為房市中的真實情境。隨著租屋市場日益活躍，愈來愈多購屋族在物色理想物件時，會遇到心儀房屋內已有租客的狀況。這種「買房附租約」的交易，雖然看似能立即有租金收益，但背後隱藏的風險與細節，卻讓許多買家既心動又擔心。究竟該不該接手？如何保障自身權益？已成為當前房市的熱門話題。

 

「買賣不破租賃」是鐵則，法律優先保護租客

根據法律原則，「買賣不破租賃」是接手帶租約房屋的首要認知。簡單來說，即使你成為新房東，原有租約仍繼續有效，必須等到租約期滿才能收回房屋自用。這意味著如果你急著入住，可能會面臨無法立即使用的窘境。

 

許多新手買家常誤以為過戶後就能自然取得房屋使用權，但實際上，如果原租約尚未到期，你不但不能要求租客搬離，還必須承接原房東的所有權利義務，包括租金金額、租期長短等條件都不能單方面變更。

 

驗屋與點交挑戰多，專業人士提解方

賣厝阿明特別提醒，購買帶租約的房子，最大的挑戰在於驗屋與點交問題。由於房屋目前有人居住，你無法像購買空屋一樣仔細檢查每個角落，也可能無法在交屋前進行全面性的檢視。

阿明建議，買方必須要求賣方協調租客同意驗屋與點交，並要求賣方當面與房客說明，從何時起房東權利與義務交接給新屋主。如果房客不願意配合驗屋點交，買方應與屋主協議設定交屋保留款，待房屋完整驗屋點交後再支付尾款，這能有效保障買方權益。實務上，最好能協商在租客在場時進行訪視，了解房屋的實際使用狀況，並注意有無需要修繕的問題。同時也要確認水電、瓦斯等費用是否有積欠情況。

 

租約內容檢視是關鍵，三大地雷不可不慎

在購買帶租約的房屋前，詳細審閱現有租約是絕對必要的步驟。

專家建議要特別注意以下幾點：

首先，確認租約是否經過公證。經過公證的租約在法律上具有強制執行力，若未來發生糾紛，可以有效節省處理時間。其

次，檢查租期長短與租金價格是否符合市場行情，過長的租期或過低的租金都可能影響你的投資報酬率。

最後，留意有無特殊條款，例如「允許轉租」或「自動續約」等規定，都可能影響你未來的使用規劃。

 

租客背景與溝通至關重要

除了紙本合約，租客的實際狀況也是重要考量。建議要求現任房東提供租客的繳租紀錄，了解是否有遲繳或欠繳的情況。同時，也應嘗試與租客直接溝通，確認其是否有繼續承租的意願，以及對新房東的接受度。現在租賃關係越來越強調租客的穩定性與居住品質。提前與租客建立良好關係，有助於未來的租賃管理。

 

權利交接與管理責任的轉移

過戶後，別忘了完成相關權利義務的轉移。包括押金的返還與轉交，通常會採用從購屋款中扣除押金金額的方式，由新屋主承接押金責任。此外，也應通知租客後續租金繳交的方式與聯絡資訊變更，建立新的溝通管道。

 

稅務與財務規劃要精算

接手帶租約房屋也涉及稅務問題。如果繼續出租，相關收入必須申報，而相關費用如房屋稅、地價稅、貸款利息等也可抵扣。若是自用需求，則要規劃何時能夠申請自用住宅優惠稅率，這些都需提前規劃。同時要評估租金收入與貸款支出的比例，確保現金流正常。如果租金收入明顯低於市場行情，是否能夠承受這段期間的價差，也是購屋前必須仔細計算的重點。

 

帶租約的房屋就像「驚喜包」，可能帶來穩定收益，也可能接手棘手難題。

專家建議，入手前務必掌握「確認租約、了解租客、評估屋況、精算成本」四大原則，才能讓這份「額外禮物」真正成為資產而非負擔。賣厝阿明強調，透過完善的協議與保留款機制，能有效降低交易風險。畢竟，買房是人生大事，多一份謹慎，少一份風險，才能住得安心又放心。