法拍屋鑑價黑箱大揭密！專業估價師把關民眾權益

【M傳媒房產中心／專題報導】

當法院封條貼上家門的那一刻，多數人只關心拍賣結果，卻不知道在此之前，一場攸關百萬價差的專業角力早已悄悄展開。屏東縣政府財稅局近日揭開不動產查封鑑價的神秘面紗，原來在法拍槌落下的背後，必須經過合格專業人員的層層把關，這道程序不僅牽動債權人與債務人的利益平衡，更考驗著台灣司法拍賣制度的公正性。

 

這套被多數人忽略的查封鑑價機制，其實藏著嚴謹的設計邏輯。根據屏東縣財稅局說明，執行法院在拍賣不動產前，必須委託三大類專業人員進行估價：不動產估價師、信用可靠的鑑價公司，以及依法得辦理建築物估價的建築師。值得注意的是，建築師的鑑價權限有所限制，單純素地鑑定不得由其執行，如此分工正顯現專業領域的細緻劃分。

 

這套制度的精妙之處在於雙重保障。一方面，債權人需先行繳納鑑價費用，民事執行處才會啟動鑑價程序並派員實地勘查，這種「使用者付費」原則確保了程序的嚴謹性；另一方面，透過專業估價師的客觀評估，既能避免債務人資產被低估，也防止債權人權益受損，在雙方利益間取得微妙平衡。

 

實務上，不動產估價師會綜合考量區域行情、房屋現況、周邊發展等數十項變數，產生符合市場機制的估價報告。曾有案例顯示，專業鑑價讓原本被低估的三十年老宅重新發現其改建價值，最終拍定價格較初始預期高出兩成；也有都會區商辦因估價師精準抓準租金收益潛力，創造債權債務雙贏局面。

 

M觀點：

不動產估價已從過去的「經驗判斷」進化到「科學分析」，專業證照制度保障了估價品質；民眾面對查封案件時，與其盲目抗爭，不如主動了解鑑價流程，確認執行單位是否具備合法資格；這套制度提醒我們，任何財產權的處分都應建立在專業與透明的基礎上。建議民眾平時就應建立正確的不動產價值觀念，必要時可尋求專業估價師提供諮詢，畢竟在法治社會中，知識才是保護自身權益的最佳盾牌。