首購族疑問：小坪數新成屋能貸40年嗎？銀行評估重點一次看

一名28歲網友近日分享自己購屋的經驗，他打算購入一間總價1150萬元的新成屋，手上準備了自備款兩成，貸款需求約920萬元。由於這是人生第一間房子，他對貸款年限特別在意，想要爭取40年期貸款來降低月付壓力。不過問題出在，該房屋主建坪加附屬面積僅有14.5坪，未滿15坪，而他聽說很多銀行會因坪數不足而拒絕核准40年貸款，因此上網詢問：「自己年收70萬元，名下沒任何貸款，屬於首購族，銀行評估地段又是A級，這樣要貸40年的機率高嗎？」

 

這個問題正是近年許多年輕購屋族會遇到的現實難題

雖然條件看似不錯：網友年輕、首購、無其他負債，加上購買地點銀行評比為「A級地段」，基本上在銀行眼中信用風險偏低。但銀行在核貸時，並不只看收入與信用，還會重視「房屋本身的價值與流通性」。14.5坪的新成屋因坪數太小，部分銀行內規會直接排除承作40年期貸款，主要是擔心房子未來轉手困難或市場接受度較低。

 

換句話說，就算借款人條件不錯，只要房屋規格不符，仍可能被縮短貸款年限，甚至只能核准30年或20年貸款。這也是許多購屋族最常遇到的「房子條件卡關」現象。

 

以這名網友的例子來看，如果以年收入70萬元計算，年負擔能力大約落在30%至40%區間，也就是銀行多半會抓月還款額不超過2萬元至2.3萬元。若能順利貸到40年，壓力相對輕；但若只核准30年期貸款，每月房貸金額可能會明顯增加，必須仔細評估自身現金流。

 

專家建議，若真的希望貸到40年，可以先多比較不同銀行的承作規定，因為不是所有銀行都嚴格卡15坪的門檻。有些銀行會視房屋的總價、地段、市場行情來做彈性處理，特別是新成屋、交通便利或地段佳的物件，較有機會爭取到較長年限。此外，也能透過找「配合度高」的銀行專員，爭取特殊條件下的核貸。

 

另一方面，網友也應考慮長遠規劃。

40年貸款雖然能壓低月付，讓購屋門檻降低，但同時也意味著利息總支出大幅增加。若收入穩定成長，其實30年至35年期也是可以接受的選項，避免日後背負過多利息壓力。

 

總結來說，這位28歲網友的條件在首購族裡算不錯，但房屋僅14.5坪，確實是核貸時的一大不確定因素。若真的想貸到40年，建議積極比較多家銀行，或詢問有無彈性審核的空間。同時，也要做好心理準備，若最終只能核准30年期，是否仍能承受月付壓力。買房是一輩子的重大決定，除了爭取貸款年限，也要兼顧未來還款的穩定性，這樣才能住得安心又長久。