我買屋主售後回租房會影響房貸成數利率嗎？

網友提出一個相當實際的問題：買屋主售屋回租會影響貸款嗎？現在銀行鑑價相較去年有降低嗎？」這個問題點出了兩個當前購屋族最關心的重點：特殊交易模式對貸款的影響，以及銀行鑑價的最新趨勢。

 

首先來談談「售後回租」這個越來越常見的交易模式。

所謂售後回租，就是賣方在出售房屋後，又向買方租回繼續居住。這種情況通常發生在賣方需要資金周轉或是新買的房子來不及交屋的權宜方式。

 

從銀行的角度來看，這種交易模式其實是一把雙面刃。

銀行審核房貸時，最重視的是抵押品的價值與流動性。如果售後回租只是短期安排（例如3-6個月），而且租金符合市場行情，大多數銀行並不會特別在意。有些銀行甚至會將這種穩定租金收入視為加分項，特別是對投資型買家來說。但要注意的是，如果回租合約簽得太長（超過5年），或者租金明顯低於市場行情，銀行就可能會擔心這會影響房屋未來的流通性，進而影響貸款條件。

 

對於自住型買家來說，情況又有些不同。

如果你購買的是自住房，但前屋主卻要回租，銀行可能會質疑這是否真的是「自住用途」。在這種情況下，有些銀行可能會調整貸款條件，比如提高利率或降低貸款成數。還有就是未來交易的稅費問題，因此，如果遇到售後回租的情況，最好事先向貸款銀行說明清楚，並提供相關租約作為證明。

 

至於第二個問題：銀行鑑價的趨勢。

從2023年到2024年，台灣房市經歷了一波調整，銀行的鑑價策略也跟著變化。整體來說，2024年銀行的鑑價確實比去年保守，但不同區域的差異很大。

 

在雙北蛋白區、台中和高雄等地，由於預售屋交屋潮帶來供給量增加，加上市場觀望氣氛濃厚，部分銀行的鑑價下修了3-5%。特別是屋齡較高的物件（30年以上），銀行鑑價更是謹慎。但反觀台北市蛋黃區和新竹科學園區周邊，由於需求穩定，鑑價仍然持平，甚至有些微上漲。

 

對於想要爭取較好鑑價結果的買方，建議可以主動提供同社區近期的實價登錄資料，特別是3個月內的成交案例。另外，選擇區域型銀行通常會比全國性銀行更了解當地行情，有機會爭取到較好的鑑價結果。

 

總的來說，售後回租本身不會對貸款造成太大影響，關鍵在於租約的條件是否合理。而銀行鑑價在2024年確實趨於保守，特別是在供給量較大的區域。購屋族在出價前，最好先了解銀行的鑑價趨勢，並準備足夠的自備款因應可能的價差，才能讓購屋過程更加順利。圖／google map