父母房產過戶爭議多！贈與、繼承哪種好？子女必知3大保障策略 

近日有網友求助，家中父母擁有一間自住房，三名子女中，大哥主張先將房產「以買賣方式」過戶至自己名下，聲稱可節稅後再分配給兩個妹妹。然而，網友擔心若房產先登記給大哥，未來可能因無書面約束而無法確保妹妹權益。此類家庭房產分配爭議在台灣十分常見，究竟該如何兼顧稅務規劃與子女權益保障？ 

 

一、法律風險分析：直接過戶給單一子女的3大問題

 

1. 贈與或買賣過戶後，其他子女恐喪失保障

若父母直接將房產「贈與」或「賣給」大哥，依《民法》第758條，大哥即為「單獨所有權人」。 

關鍵風險：若未同步簽署「借名登記契約」或「分配協議」，其他子女未來難以主張權利（最高法院106年度台上字第262號判決參照）。 

 

2. 稅務成本未必較低，反可能更高

贈與稅：父母若將房產贈與大哥，須按公告現值課徵10%~20%贈與稅（超過免稅額244萬元部分）。 

買賣稅負：若以買賣方式過戶，大哥需繳納契稅（6%）及土地增值稅，且父母可能需申報財產交易所得稅。 

網友迷思破解：繼承時的「遺產稅」稅率為10%~20%，但可享1,333萬元免稅額，**未必比贈與稅高**。 

 

3. 口頭承諾無效！大哥事後反悔怎麼辦？

依《民法》第153條，若無書面協議，其他子女無法證明大哥曾承諾分配房產，恐求助無門。 

 

二、3大安全解法：保障所有子女權益 

 

解法1：父母生前「預立遺囑」，明確分配比例 

依《民法》第1189條，父母可自書遺囑或公證遺囑，指定三名子女繼承比例（如各1/3）。 

優勢：避免繼承糾紛，遺囑效力優先於法定繼承。繼承時適用「遺產稅」免稅額，稅負可能低於贈與。 

 

解法2：設定「不動產信託」，由銀行管理分配

父母可將房產信託給銀行，約定： 

生前居住權歸父母。 

身後由三名子女按比例繼承（如大哥50%、兩妹各25%）。 

優勢：避免子女擅自處分房產。信託財產獨立，不受子女債務影響。 

 

解法3：簽署「借名登記+預告登記」雙重保障 

若堅持過戶給大哥，應同步辦理： 

1. 借名登記契約：明列「房產實為父母所有，大哥僅代持」。 

2. 預告登記：限制大哥不得擅自賣房（《土地法》第79-1條）。 

優勢：父母保有實質控制權。其他子女可憑契約主張權利。 

 

三、稅務規劃關鍵：贈與vs.繼承哪個划算？

 

結語：溝通與法律文件缺一不可

1. 立即行動：要求父母召開家庭會議，明確表達所有子女意願。 

2. 專業協助：委任地政士或律師擬定遺囑、信託或契約，確保法律效力。 

3. 稅務試算：比較贈與稅與遺產稅差異，選擇最有利方案。 

家庭房產分配牽涉情感與利益，唯有「白紙黑字」的契約，才能避免親情因金錢破裂。 

（法律依據：《民法》繼承篇、《遺產及贈與稅法》、《土地法》預告登記規定）