建商堅持過戶即撥款怎麼辦？專家教戰三招反制：不靠尾款也能守住修繕權益

【M傳媒房產中心／專題報導】

以為買新成屋就能安心交屋？當建商拒絕保留尾款、堅持過戶即撥款，再好的建商口碑都可能隱藏交屋危機。
「建商堅持要完成過戶就全額撥款，不肯保留5%尾款等複驗完成，這樣合理嗎？」一位購屋小白的求助文，道出許多新成屋買家的共同焦虑。標榜風評良好的宜蘭建商，蓋的幾期都獲好評，卻在交屋環節展現強硬態度，讓準屋主陷入兩難——是要放棄夢想屋，還是冒險接受不公平的交屋條件？

 

新成屋交屋的灰色地帶：現況交屋不等於放棄權益
在法律上，新成屋與預售屋的交屋標準確實存在差異。預售屋適用《預售屋買賣契約書範本》規定，明訂可保留尾款待複驗完成後撥付；但新成屋交易常被建商歸類為「成屋買賣」，主張依現況交屋。然而，這不表示消費者就應該全盤接受。
專業律師指出，無論新成屋或預售屋，建商都負有瑕疵擔保責任。所謂「現況交屋」僅代表房屋現有狀態的確認，並不免除建商對隱藏瑕疵的修繕義務。實務上，許多負責任的建商即使銷售新成屋，也會同意買方進行詳細驗收並保留部分款項作為保障。

宜蘭這家建商雖然風評良好，但堅持拒絕保留尾款的態度，可能反映其內部資金調度壓力，或是對自身施工品質極具信心。不過對消費者而言，缺乏談判籌碼總是令人不安的訊號。

 

談判策略：如何與建商協商交屋條件

面對建商的強勢態度，購屋族仍可採取幾項具體策略保護自身權益。首先，要求建商提供書面的瑕疵修繕保證書，明確列出各項設備的保固期限與處理流程。雖然這不如保留尾款有力度，但至少建立書面承諾。
其次，進行交屋驗收時，應邀請第三方專業驗屋公司陪同，並全程錄影存證。所有發現的瑕疵都應詳細記錄在交屋單上，由雙方簽名確認。這份文件將成為未來要求修繕的重要依據。

最後，可嘗試與建商協商折衷方案，例如保留較小比例（如2-3%）的尾款，或將尾款交由第三方信託保管，待複驗完成後再撥付。即使建商不接受保留尾款，也可能同意其他形式的保障措施。

 

法律保障：認識你的權利與救濟途徑
根據《民法》第354條規定，物之出賣人負有瑕疵擔保責任。新成屋若有漏水、結構缺陷或設備功能異常等問題，建商必須負責修復。即使已完成交屋撥款，買方在發現瑕疵後仍可依法主張權利。
具體而言，交屋後發現的瑕疵可區分為兩類：一是明顯可見的瑕疵，應於交屋時立即記載；二是交屋後才逐漸顯現的隱藏瑕疵，通常有5年請求權時效。重點在於保存所有溝通記錄與證據，包括照片、視頻和書面往來文件。

若建商拒絕履行修繕義務，可先向各縣市消保官申請調解，如調解不成則可提起民事訴訟。不過這些程序耗時費力，這也是為什麼在交屋前爭取更有利條件如此重要。

 

業界觀點：好建商不該畏懼合理驗收要求

一位不願具名的建商主管透露，真正重視品質與信譽的建設公司，通常不會拒絕合理的驗收要求。「我們公司甚至主動建議客戶聘請驗屋公司，發現問題立即改善，這才是長久經營之道。」

他分析，急於要求全額撥款的建商，可能有幾種情況：
一是面臨財務壓力需要現金週轉；
二是對特定項目（如公共設施）的完工沒有把握；
三是公司政策傾向強勢面對客戶。
消費者可以透過查詢建商過往案例、與已購戶交流等方式，了解該建商的一貫作風。
如果多數已購戶表示交屋後修繕服務良好，或許可以稍微安心；但若有多起糾紛紀錄，就應慎重考慮是否繼續交易。

 

交屋是購屋過程的最後一哩路，也是最容易產生糾紛的環節。

與其事後補救，不如在交屋前堅守立場。好的建商不會因合理監督而卻步，真正的品質經得起驗收考驗。消費者的謹慎不是刁難，而是對自身權益的基本維護，也是促進產業進步的重要力量。