高齡+海外收入＝銀行拒往戶？一對退休夫妻用這招成功貸到7成！
一對長期定居加拿大的退休夫妻（先生68歲、太太63歲）在雲林購置預售透天厝，卻面臨台灣房貸申請的重重關卡。太太是台灣退休公教人員，先生主要收入來源為海外退休金。他們最擔心的兩個問題：1)高齡+海外背景能否過件？2)能否僅用太太名義申貸？本文從銀行審核實務與法律面，揭開海外退休族購屋的解決方案。

 

銀行審核4大關鍵，高齡海外族必看

1. 年齡限制與貸款期限
多數銀行嚴格執行「貸款年限+借款人年齡≤75~80歲」的潛規則
實務建議：以63歲太太為主貸人，可爭取較長年限（如15年期）

2. 收入認列標準
台灣退休金：太太的公教退休金最受銀行歡迎
海外退休金：需經過駐外單位認證，且最好有持續性入帳記錄

3. 海外資產認定
需公證文件：加拿大退休帳戶明細需經駐外單位認證
匯款要求：部分銀行要求購屋款需先匯回台灣帳戶存放3-6個月

4. 共同持有貸款
最佳解：房產共同登記，但僅以太太名義申貸，先生擔任保證人
風險提示：若太太為主要還款來源，銀行可能要求提高利率0.1%~0.3%

 

高齡申貸3大實戰策略，過件率倍增

策略1：鎖定「退休族群專案」銀行
推薦銀行：土銀「樂齡貸」、合庫「安養貸」
優勢：接受退休金作為主要收入，最高可貸7成，年齡限制較寬鬆

策略2：強化財力證明組合
必備文件：
經認證的英文退休證明（需駐加拿大台北經文處驗證）
台灣帳戶的定期存款（建議維持6個月以上）
預售屋合約影本（證明自用需求，非投資）

策略3：彈性還款方案
爭取「前5年寬限期」降低初期壓力
搭配「到期還本」方案（如15年貸款，前10年只還息，後5年還本息）

 

法律與稅務須知，避免踩雷

1. 夫妻財產制影響
若採「分別財產制」，太太單獨申貸不會影響先生海外資產
建議至戶政事務所辦理財產制登記，保護雙方資產

2. 跨境稅務申報
台灣：免稅額內贈與（每年244萬）可用於匯回購屋款
加拿大：需確認RRSP/TFSA提款是否產生稅負，避免雙重課稅

 

賣厝阿明觀點：
高齡海外退休族買房不是夢，但需要更細膩的規劃！建議優先諮詢銀行，透過面對面溝通，提前3個月處理海外文件認證。如果貸款真的受阻，考慮「賣斷部分海外資產」換取現金購屋也是務實選擇。記住：鎖定退休友善銀行、完善財力證明、善用夫妻共同持有架構，就算高齡+海外收入，也能順利在台灣圓滿落葉歸根的夢想！
（數據來源：土銀、合庫2023年房貸審核標準；加拿大駐台機構文件認證須知）