家庭房產糾紛如何解？「先付款、後過戶」的3大法律保障策略

網友分享家庭房產糾紛案例：父母希望老大出資購買現居房（含未分割農地），卻要求款項先給老二，並計劃未來以「繼承」方式過戶給老大。此類「先付款、後過戶」的家族協議，若缺乏法律保障，極可能衍生糾紛。本文將從台灣民法與實務判例出發，解析如何確保交易安全。 

 

一、法律風險：為何「先付款、後過戶」可能無效？ 

 

1. 口頭協議無保障，繼承權恐生變

依《民法》第760條，不動產買賣需以書面契約為準，**口頭承諾不具法律效力。 

關鍵風險**：若父母過世前未完成過戶，其他繼承人（如老二）可能主張「遺產分割」，老大支付的款項恐難追回。 

 

2. 贈與稅與農地限制

若父母收錢後未過戶，卻在生前將房產「贈與」老二，可能涉及： 

贈與稅：超過免稅額244萬元部分，稅率10%~20%。 

農地移轉限制：未分割農地需符合《農業發展條例》規定，否則無法過戶。 

 

3. 實務判例警示 

家族間「先付款」若無書面證明，法院可能認定為「借款」而非買賣，老大恐僅能追討本金，無法取得房產。 

 

二、3大保障策略：確保老大權益 

 

策略1：簽訂「附條件買賣契約」 

契約重點： 

明訂老大支付金額、過戶期限（如父母生前或特定日期）。 

約定「若未依約過戶，父母或老二需加倍返還款項」。 

法律效力：經公證後可強制執行（《公證法》第13條）。 

 

策略2：設定「抵押權」或「預告登記」 

抵押權：老大可要求父母將房產設定抵押，確保款項優先受償。 

預告登記：向地政機關申請限制過戶（《土地法》第79-1條），防止父母擅自處分。 

 

策略3：成立「信託」明確歸屬 

父母將房產信託給銀行或專業機構，約定： 

老大支付款項後為「受益人」。 

父母過世後，房產直接移轉給老大，排除其他繼承人主張。 

 

三、稅務與農地問題處理建議 

 

結語：白紙黑字勝過親情信任 

1. 立即行動：要求簽訂書面契約，並經公證或律師見證。 

2. 專業協助：委任地政士處理農地分割與過戶程序。 

3. 透明溝通：召開家庭會議明確各方權益，避免事後爭議。 

家族房產糾紛往往因「信任」而輕忽法律，唯有完善契約與專業規劃，才能兼顧親情與權益！ 

（法律依據：《民法》第760、1189條；《土地法》第79-1條；《農業發展條例》第16條）