48歲買房真相：月薪5萬追650萬房的現實試算　專家警告「晚年恐淪屋奴」

【M傳媒房產中心／專題報導】

「48歲、月薪5萬、存款210萬，我還能買房嗎？」這句話像是一個中年人的自我拷問，也反映出整整一代人對購屋的焦慮。當房價飆升、薪資停滯，人生走到一半，想安家卻可能成為奢望。

房貸現實：月薪5萬，650萬房恐成重擔

以總價650萬元、貸款八成（520萬）、利率2.8%、30年本息攤還計算，每月房貸約21,400元。表面上似乎可負擔，但銀行審核標準更嚴格：月收入需為月付的2倍以上，也就是月薪5萬者核貸上限約25,000元，離安全邊界非常接近。

銀行房貸主管坦言：「48歲買房雖然還能貸30年，但我們會評估退休後還款能力，中年族的核貸條件比年輕人嚴格很多。」

年齡隱形門檻

銀行內部確實存在「年齡風險係數」：45-50歲貸款成數可能低於八成，50歲以上更是困難重重。
同樣財務條件下，35歲申請人輕鬆貸八成，48歲可能只能貸七成甚至6.5成。這道「隱形年齡牆」讓中年購屋族面臨更大壓力。

生活品質懸崖

現租屋支出約每月17,700元，若轉為房貸屋主，每月支出將躍升至約27,000元（含房貸、房屋稅、管理費與修繕基金），佔月薪超過一半。理財專家指出：「房貸只是基本支出，娛樂、旅遊、進修甚至醫療費用都必須縮減。任何突發狀況都可能成為壓垮財務的最後一根稻草。」

退休規劃隱憂

48歲背30年貸款，意味著78歲才能無債一身輕。台灣平均退休年齡約61歲，這中間長達17年的收入落差，是許多人忽略的致命風險。退休規劃師提醒：「退休後收入下降，如果房貸仍未結清，將嚴重影響生活品質，甚至迫使賣屋。」

專家建議：務實購屋策略

1. 降價求安心：尋找總價500萬以下的中古屋，貸款400萬以內，月付降至15,000元左右。
2. 提高自備款：將自備款提高至3成（195萬），貸款455萬，月付約18,700元。
3. 暫緩購屋：繼續租屋，把存款投入穩健投資，等待更合適的時機。

理財顧問建議：「與其勉強買房變『屋奴』，不如保持財務彈性。在48歲，財務安全比擁有房子更重要。」

M觀點
48歲月薪5萬買650萬房的困境，反映的是台灣薪資與房價結構失衡。與其勉強擠進購屋窄門，不如誠實面對財務現實，在這個年齡背負30年房貸的風險，遠超潛在收益。暫緩購屋、穩健投資、保留現金流，才是對家庭最負責任的做法。
房子應該提供安心居住，而不是成為晚年噩夢的開始。