租屋市場地震！房東不續租須「半年前預告」新制　租客權益暴漲驚人真相

「我的房東明年不租了，現在就要開始找房子？」內政部一紙修法草案，正在全台租屋市場投下震撼彈。房東不續租須半年前告知的新規定，讓全台300萬租屋族權益大幅提升，卻也讓無數房東急跳腳。

【M傳媒 政策調查組】「六個月前就要決定要不要續租，這太不現實了！」一位擁有五間出租物件的房東激動表示。隨著內政部通過《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，這場關於「告知期限」的租屋革命，正引發房東與房客的激烈攻防。當租屋市場走向更嚴格的規範，誰才是真正的贏家？

六個月告知期震撼

根據內政部2025年9月通過的修法草案，未來房東若因自用需求不再續租，必須在租期屆滿前六個月以書面通知承租人。這項規定猶如租屋市場的深水炸彈，瞬間引爆各方討論。「我去年底才買房出租，現在就要提前半年規劃明年的事？」一位新手房東無奈表示。對許多房東而言，半年的預告期意味著更長的空置風險與資金壓力。

然而對租客來說，這卻是遲來的正義。「過去常常臨時被通知不續租，兩個星期內要找到新房、打包搬家，根本是惡夢，」台北租屋族王小姐感嘆，「六個月緩衝期總算能安心找房了。」

不對等條款真相

草案中最引發爭議的，莫過於「不對稱的告知期限」房東要半年前告知，房客卻只需三個月前表態是否續租。這種設計看似不公平，實則隱藏深意。「這其實反映了租賃雙方的實質不平等，」政大地政系教授分析，「房東擁有資產優勢，房客則處於相對弱勢，法律適度傾斜才能達到實質公平。」

更關鍵的是，為防止房東假藉自用名義任意終止租約，草案還規定房屋收回後一年內不得再行出租，違反者將面臨罰鍰並需補償租客三個月租金。這記重拳，意在杜絕「假自用、真趕人」的亂象。

租客三年保護傘

除了告知期限，這次修法還賦予租客合計三年的租期保障。在總租期未滿三年的情況下，除非房東有法定理由，否則不得拒絕續租。「這等於給了租客最低三年的居住保障，」租賃法律專家解釋，「對有學齡兒童的家庭尤其重要，不用擔心臨時被迫轉學。」

實務上，這意味著房東不能再像過去那樣，隨心所欲地收回房屋。想要「賣屋前清空租客」或「隨行情調整租金」的空間都被大幅壓縮。

租金漲幅緊箍咒

對於租金調整，修法也設下明確限制。房東若計劃在續約時調漲租金，同樣必須在租期屆滿六個月前通知，且漲幅不得超過當月行政院主計總處公布的「房租指數年增率」。過去房東想漲多少就漲多少的時代結束了，「現在租金調整必須跟著官方指數走，租客終於能擺脫被任意漲租的恐懼。

以2024年房租指數年增率約2%計算，未來租金漲幅也將被限制在這個範圍內，對抑制租金飆漲有明顯效果。

租賃市場寧靜革命

儘管新制引發房東反彈，但專家認為這是台灣租屋市場走向成熟的必經之路。「德國租賃契約動輒數年，房東要收回自用難度很高，」不動產學者比較，「台灣正在向國際標準靠攏。」從市場實務來看，明確的規範反而能減少糾紛。「與其每個租期都要重新談判，不如建立長期穩定的租賃關係，」專業租賃管理業者表示，「對認真經營的房東來說，這未必是壞事。」

更重要的是，新制可望改善台灣租屋黑市問題。「更多房東願意合法報稅、簽約，整體市場才能健全發展，」地政士強調。

走在各大租屋網站，已經可以看到房東們熱烈討論因應策略。「以後簽約要更謹慎了」、「考慮委託專業管理」成為常見話題。一位資深房東坦言：「與其對抗趨勢，不如學會在新規則下生存。」

M觀點：這場租屋新制革命，表面是期限調整，實質是租賃文化根本變革。

與其計較六個月還是三個月的數字遊戲，不如思考如何建立互信互利的租賃關係。對房東而言，明確的規範反而能篩選出優質長期租客；對房客來說，居住穩定性的提升讓人生規劃更有餘裕。在居住正義的時代浪潮下，與其抗拒改變，不如主動適應——畢竟，一個健康的租屋市場，應該是房東放心出租、房客安心居住的雙贏局面。