西屯新建案驚見5字頭破盤價！代銷狂喊「已到底」　內行揭：機械車位藏貓膩

「每坪51.6萬，西屯最低價！」這樣的銷售話術正在台中房市發酵，但真相是——價格真的觸底了嗎？當代銷信誓旦旦保證已是「破盤價」，背後隱藏的卻是建商不願明說的庫存壓力。

【M傳媒 房產調查組】「這個價格已經賠本賣了，再低就不可能了！」台中西屯區新建案現場，代銷人員信誓旦旦地向看屋客保證。然而，就在同個區域，不同建案卻傳出更低的成交價格。這場「價格觸底」情境劇，正在台中房市真實上演，也讓無數購屋族陷入「現在該進場嗎？」的決策困境。

破盤價真相

「西屯新建案開價51.6萬，號稱實登最低價」，這個銷售話術確實吸引了不少目光。但資深代銷私下透露，所謂的「最低價」往往暗藏玄機。「機械車位、低樓層、特殊戶別，這些都是創造『最低價』的常見手法，」不願具名的代銷業者坦言，「真正的標準層價格，可能還維持在53-55萬之間。」

更關鍵的是，建商透過「高低價搭配」來拉低平均單價，既能創造話題，又能維持整體利潤。這種「犧牲打」策略，在當前買氣低迷的市場中愈發常見。

機械車位價格陷阱

該案提供的機械車位，成為議價的關鍵變數。對許多購屋族而言，機械車位不僅使用不便，未來維護成本更是隱憂。「機械車位和平面車位的價差，每坪可能達到3-5萬元，」房產專家分析，「但代銷在計算單價時，往往將這個差異模糊化，讓價格看起來更吸引人。」

實務上，購屋族可以要求代銷分別計算「含平面車位」與「含機械車位」的單價，才能真正比較價格合理性。這個簡單的動作，往往能揭穿「破盤價」的真相。

實價登錄迷思相

代銷強調的「實登最低價」，其實需要更細緻的解讀。內政部實價登錄顯示，西屯區2024年新建案平均成交價約在每坪52至54萬元，但這個數字背後隱藏著極大的個案差異。「同樣在西屯，距離500公尺的兩個建案，價差可能達到每坪10萬元，」當地房仲表示，「只看平均數值很容易被誤導。」

專家建議，應該鎖定「同路段、同產品類型、同時間點」的成交資料進行比較，才能得出有意義的參考價格。單純相信代銷提供的「精選數據」，無異於自欺欺人。

議價隱藏技巧

儘管代銷信誓旦旦表示「已是底價」，但實務上仍存在多種議價空間。關鍵在於談判技巧的運用：
「付款條件」：提高自備款比例、縮短貸款時間，往往能換取1-2%的價格折讓。
「裝潢選擇」：放棄建商提供的標準裝修，改採現金折價，通常能省下5-10%的裝潢費用。
「交屋時間」：配合建商的資金需求，提前或延後交屋，都可能成為議價籌碼。
一位成功議價的購屋族分享：「我放棄建商的裝修方案，換取每坪2萬元的折價，等於省下近百萬的裝潢費。」

市場趨勢觀察

當前西屯房市正處於「價穩量縮」的調整期。根據市場數據，西屯區新建案去化速度明顯放緩，平均銷售期從過去的3-6個月，延長至8-12個月。「建商面臨資金壓力，但又不願明著降價，只好透過各種優惠方案變相讓利，」建商主管私下表示，「現在進場的買方，其實有很好的談判位置。」更重要的是，隨著預售市場交易量持續萎縮，未來可能出現更明顯的價格修正。對於不急著購屋的消費者而言，「耐心等待」可能是最好的策略。

走在建案接待中心，處處可見「限量特惠」、「最後席次」的銷售看板。但細心的消費者會發現，這些「最後一戶」似乎永遠賣不完。一位資深房仲坦言：「現在是買方市場，與其相信銷售話術，不如相信自己的判斷。」

M觀點：西屯新建案「破盤」迷思，反映當前房市買賣雙方心理博弈。

與其盲目相信代銷的價格保證，不如踏實做好三件事：詳細比較實價登錄、深入了解建商財務狀況、理性評估自身需求。真正的購屋智慧，不在於買在最低點，而在於用合理價格買到適合的房子。在這個資訊透明的時代，被話術蒙蔽的唯一原因，就是自己的懶惰與衝動。