剛房仲買房 仲介費可以砍嗎？專家，要看時機點

【M傳媒房產中心／專題報導】

「簽約時仲介費寫4%，但底價沒寫...」請問一下，我是賣方，原先仲介費寫4%但底價沒寫，如果買方出價不如預期，要壓低仲介費%數的話，要特別寫在哪一欄嗎？要在買賣成交前寫還是同時寫？這則來自賣方的真實提問，道出了許多房產出售者的心聲。

在房市交易中，仲介費往往是買賣雙方最大的隱形成本之一。當售價不如預期時，高額的仲介費更顯得沉重。究竟該如何在合法合理範圍內，為自己爭取更有利的條件？

 

仲介費怎麼算？法律這樣規定

首先，要了解台灣對於房仲服務費的規定。根據《不動產經紀業管理條例》，仲介服務費不得超過成交價的6%，實務上賣方通常支付4%，買方支付1-2%。

 

關鍵在於，這只是收費上限，並非固定標準。資深房仲透露：「仲介費其實是可談的，特別是當房屋總價較高，或是銷售過程較順利時，都有協商空間。」

 

更重要的是，如果委售契約上只寫了服務費比例，但沒有記載底價，這表示契約對賣方較不利，因為仲介只要找到任何價格的買方都可能要求全額服務費。

 

想調整仲介費，時機點是成功與否的關鍵：

簽約前：最好時機，在簽署委售契約時就直接談定彈性收費標準。

帶看期間：如果看屋人潮不如預期，可適時向房仲表達對服務費的考量。

買方出價時：當買方出價明顯低於行情，正是重新討論服務費的合理時機。

簽約前：最晚應在簽署買賣契約前完成服務費調整的書面約定。

 

法律專家強調：「任何服務費的變更，都必須以書面為之，口頭約定在法律上舉證困難。」

 

與房仲協商服務費，需要技巧與準備：

理性分析：準備周邊類似物件的成交資料，證明買方出價確實偏低。

互惠提案：與其直接要求降費，不如提出「若你能以XX價格成交，我願意付Y%服務費」的激勵方案。

換位思考：理解房仲也有成本壓力，提出合理的替代方案。

書面確認：協商結果一定要在「委售契約變更同意書」或附加條款中明確記載。

 

成功砍價的賣方分享：

「我當時準備了周邊5個類似物件的成交價，證明買方出價比行情低15%，最後順利將服務費從4%降到2.5%。」

 

調整仲介費時，書面契約應該明確記載：

服務費計算方式：從固定百分比改為階梯式，例如「成交價1000萬以下部分收2%，超過1000萬部分收1%」。

但書條款：明確寫入「若成交價低於XX萬元，賣方有權調整服務費比例至X%」。

附件效力：所有補充協議都應註明「與原契約具同等法律效力」。

雙方簽章：變更內容必須由雙方簽名或蓋章確認。

「最常見的糾紛就是口頭說好要降，成交後房仲卻不認帳，所以書面記錄絕對必要。」消保官提醒。

 

M觀點：「仲介費不是固定成本，而是可談判的變動成本。」

與其事後懊惱，不如在簽約前就談妥彈性收費機制。記住，沒有不能談的價格，只有不會談的買賣，在房市交易中，懂得為自己爭取合理條件，才是聰明的賣方。與其單方面要求降價，不如提出雙贏方案，讓房仲有動力為你爭取更好的成交條件。