社區住戶違停還嗆「你能拿我怎樣」？三步驟讓他踢鐵板

【M傳媒房產中心】

「我想怎麼停，你管得著嗎？」這句話聽起來是不是很耳熟？社區裡總有那麼一兩個人，把共用道路當成自家停車場，愛怎麼停就怎麼停，完全不把規約放在眼裡。氣人的是，你好聲好氣去溝通，他反過來嗆你：「我就這樣停，你能拿我怎樣？」

 

遇到這種囂張的住戶，真的會讓人一把火燒起來，今天來幫大家整理處理三步驟

 

第一步驟：公寓大廈管理條例

先來看法律怎麼說。根據公寓大廈管理條例第16條第2項，住戶不得在「私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地」等共用部分堆置雜物、設置柵欄或私設路障，妨礙出入。他違停在共用道路，就是這一條在管的。

 

管委會能做什麼？兩件事。

 

第一，制止與處理

管委會可以依照規約或本條例規定，直接制止他的行為。

重點是要留下紀錄，發正式的書面制止函，拍照存證，這些都是啟動後續罰則的關鍵證據。

 

第二，報請開罰

如果制止不聽，管委會可以直接報請直轄市、縣（市）主管機關（通常是工務局或建管處）處理。

根據同條例第49條第1項第4款，違反第16條第2項規定者，主管機關可處新臺幣4萬元以上、20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善；屆期不改善者，還可以連續處罰。也就是說，他每嗆你一次，管委會就可以送他一次呈報。看他有多少錢可以罰。

 

第二步驟：祭出社區規約

他不是很囂張地說「不遵守規約」嗎？那就讓他見識見識規約的威力

根據公寓大廈管理條例第23條第1項，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用，以及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，都可以在規約中訂定。

換句話說，規約不是好看的，是有法律效力的。

 

根據民法第799條之1第4項，區分所有人間依規約所生的權利義務，繼受人（包含新搬來的住戶）應受拘束。

所以住戶一旦搬進社區，就必須遵守社區規約。違反規約會怎樣？這就要看社區規約怎麼寫了。

 

民事訴訟是終極手段：管委會可以依民法第767條，要求住戶返還被占用的共用部分；同時依民法第179條不當得利，要求他賠償占用期間相當於租金的利益。

打官司雖然要花點時間，但對於這種「你拿我怎樣」的人，法院判決書是最好的打臉工具。

 

第三步驟：召喚公權力

如果社區內規壓不住，就直接讓公家機關來處理。針對不同的違規事實，可以找不同的單位檢舉。

 

如果是佔用防火巷或消防通道：直接向當地消防局檢舉。

根據消防法相關規定，堵塞逃生通道可處罰鍰，這不是開玩笑的，防火通道被堵，萬一發生火災，整棟樓的人都有危險。

如果是違反公寓大廈管理條例：就是前面說的，蒐證後向地方政府工務局或建管處檢舉，4萬到20萬罰鍰等著他。

如果是嚴重妨礙出入、影響公共安全：可以向當地派出所檢舉，讓警察來處理。

 

管委會的關鍵角色：一定要站出來

在這整個過程裡，管委會是最重要的執行者。

根據公寓大廈管理條例第36條，管理委員會的職務包括「共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良」以及「住戶違規情事的制止」。

也就是說，管委會完全可以站出來，代表全體住戶對抗這種違規行為。

實務上也有不少案例，管委會針對占用共用部分的住戶提起訴訟，請求返還占用部分及不當得利。

 

重要提醒：千萬別自己來

遇到這種人，最忌諱的就是自己動手，刮他的車、放他的輪胎氣、用車堵他。

這樣做，你會從被害人變成現行犯，反過來要賠償他，甚至可能觸犯刑法。

 

切記，蒐證第一。

拍照、錄影、記錄時間，然後交由管委會和公權力處理。

你不是在跟他吵架，你是在幫他累積罰單的證據。

 

一句話總結

只要管委會和住戶團結，照程序走，可以讓他踢到鐵板。

畢竟，社區是大家的，維護公共空間的秩序，不是找他麻煩，而是保護所有人的權益。

下次再有人嗆你「你能拿我怎樣」，你可以笑著回他：「我不能拿你怎樣，但法律可以。公寓大廈管理條例第49條，4萬起跳，你要不要試試看？」