房仲寒冬來襲！中壢老鳥嘆：產業喪鐘已響，活下去比成交重要 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「這不是你不努力，而是整個遊戲規則已經徹底改變了！」一位在中壢房產市場打滾多年的資深房仲「睡貓」，道出業界最深沉的恐懼。當政府公開表明「不動產對經濟貢獻很低」，當市場交易量如自由落體般下墜，這已不是普通的景氣循環，而是一場攸關生死的淘汰賽。對許多房仲來說，現在最重要的不是成交，而是如何「活著看到明天」。

政策轉向、投資客退場，榮景時代正式終結

從宏觀角度看，台灣房仲業正面臨二十年來最嚴峻的結構轉型。過去依靠低利率與資金潮堆砌的榮景正在快速消退，取而代之的是緊縮的政策環境與急凍的市場需求。央行那句「不動產對經濟貢獻很低」的官方定調，等於為整個產業敲響了喪鐘。

更值得關注的是市場結構的根本轉變。過去活躍的投資客在《平均地權條例》與房地合一稅的雙重夾殺下大量退場，預售屋轉讓的套利空間被徹底封死。這讓代銷業者首當其衝，因為他們的客戶結構中投資客佔比最高。當市場回歸到以首購族為主力，整個交易節奏與銷售模式都必須徹底改變。

流動性枯竭，才是房仲最深的噩夢

對房仲業者來說，最可怕的不是房價下跌，而是市場「流動性枯竭」。房仲業的本質是促成交易，當買賣雙方陷入僵持，屋主不願降價、買方不願追價，整個市場就會變成「有行無市」的狀態。這時候，再努力的業務員也很難創造業績，因為這已經不是靠勤快就能解決的問題。

從產品線來看，過去被視為高報酬的土地、廠辦、店面等產品，在景氣收縮期反而成為業務員的沉重負擔。這些產品交易周期長、資金沉澱成本高，在市場寒冬中很可能讓業務員撐不到成交那天就彈盡糧絕。這也是為什麼資深業者開始建議聚焦在一般住宅市場，特別是還有剛性需求的首購產品。

生存策略大轉彎：從廣度到深度，從衝業績到控現金

在這場生存戰中，策略調整成為存亡關鍵。與其盲目開發新客戶，不如深耕特定商圈，把有限資源集中在最有機會成交的區域。這種「精耕」模式不僅能降低廣告成本，還能建立在地專業形象，在激烈競爭中脫穎而出。畢竟在市場萎縮時，深度往往比廣度更重要。

資金管理更是存活的核心關鍵。許多業務員在景氣好時習慣大手筆投入廣告開發，但在市場冷卻期，這種做法很可能導致現金流斷裂。與其盲目搏機會，不如精算每筆開支的投資回報率，確保能夠撐過這場寒冬。有業者開始轉型提供不動產顧問服務，透過固定顧問費創造穩定現金流，降低對交易佣金的依賴。

M觀點：這場房仲寒冬，與其說是危機，不如說是一次產業的「強制進化」。

過去依賴市場紅利就能生存的時代已經結束，未來能夠存活下來的，將是那些具有多元專業能力、懂得風險控管、並且能適應新遊戲規則的業者。

對消費者而言，這未必是壞事。當市場淘汰掉投機型從業人員，留下來的將是真正具備專業知識與服務熱忱的房仲。他們不再只是交易的促成者，而是能提供市場分析、稅務規劃、資產配置建議的專業顧問。

與其懷念過去的榮景，不如認清這可能是常態性的結構轉變。市場永遠存在機會，只是形式不同。真正的專業，不僅能在多頭市場創造佳績，更能在寒冬中證明自己的價值。這場淘汰賽雖然殘酷，但或許能讓產業回歸專業本質，開啟下一個更健康的房產時代。