「斡旋金轉訂金」卡貸款但書，買賣爭議誰說了算？ | M傳媒
M傳媒房產中心／專題報導
買房看似簡單，細節卻可能讓人頭大。近期有民眾分享，在簽斡旋金後，正式簽買賣契約前想加「貸款但書」，卻遭屋主拒絕，房仲更提醒若因此不簽約，買方可能要賠斡旋金十萬元，引發網路熱議：到底「但書不同意」是不是就等於交易取消，斡旋金該不該退回？

事情的來龍去脈是這樣：

買方在五月透過房仲交付斡旋金，作為購屋誠意象徵。斡旋金轉成訂金後，正式簽訂買賣契約前，買方希望在契約加入「貸款但書」條款，保障若貸款不過可以解約。屋主因過去經驗，堅持不加貸款但書，雙方陷入僵局。

房仲表示，若買方因此不簽約，可能面臨賠付十萬斡旋金的情況。
網路上卻有不同聲音，認為「但書賣方不同意，交易取消，斡旋金應全額退回」。這讓買賣雙方都困惑：簽約前的但書權利到底歸誰？斡旋金又該如何處理？

「賣厝阿明」解釋，斡旋金本身是買方表達購房誠意的象徵，不等於正式契約。

當斡旋金轉為訂金後，正式簽約時，買方仍有權在不違反善良風俗與契約原則下提出條件，例如貸款但書。屋主則有權利接受或拒絕這些條件，若雙方談不攏，依慣例可以合意解約，斡旋金通常應退回買方。「重點在於，簽約前的談判屬於正常交易程序，斡旋金不是強制扣款的保證金。」賣厝阿明指出，這並非買方或賣方單方作業，而是房市慣例與契約精神的平衡。只要雙方坦誠溝通，並在不違法的前提下尊重合意原則，斡旋金的退還與否都應透明明確。

這起事件其實反映出台灣房市交易中常見的糾紛根源：

房仲在協調買賣時，過度簡化斡旋金功能，未明確告知雙方權利義務，容易引發誤解。專家建議，買賣雙方在簽斡旋時就應明訂「貸款但書是否適用」及「解約退金規範」，避免事後爭議；若遇到分歧，務必以合約及慣例為依據，而不是單憑房仲口頭建議。
此外，賣厝阿明提醒，買方在交付斡旋金前應先了解房屋交易流程與常見條款，屋主也應事先評估可能的解約風險，避免造成財務與心理壓力。透過資訊透明、雙方共識，房市交易才能更穩健，也能降低糾紛發生。

「斡旋金轉訂金」並非交易完成的保證，而是一個承諾的象徵。

貸款但書能否納入契約，決定交易能否順利進行，但斡旋金退還原則，仍應依照雙方合意與房市慣例辦理。房仲應協助買賣雙方了解規範，而不是單純以威脅或推測做交易判斷，才能真正保障買賣雙方權益。