你的預算真的算對了嗎？專家教你用「倒推法」算出最安全買房價｜M傳媒

M傳媒房產中心／專題報導

「先生，我們現在買房總價大概都抓年薪的22倍。」房仲這句話讓看屋的陳先生瞬間愣住。他年薪80萬，照這算法竟能買到1,760萬的房子，但月薪6.7萬的他，貸款後每月只剩8千元生活費。「這是要我每天喝西北風嗎？」陳先生的困惑，道出無數購屋族心中最深的疑問：專家的買房公式，為何總與現實脫節？

「22倍法則」的真相：銀行角度的安全邊際，不是你的人生

這個神秘的「22倍」公式，其實是從銀行風險控管角度出發的計算方式。背後的邏輯是：透過貸款成數、利率與還款年限的複雜計算，得出一個「理論上你還得起」的總價天花板。然而，這個數字完全忽略了一個關鍵事實：你還要生活。

當房仲熟練地按著計算機，算出月繳5.9萬的還款金額時，多數人心中立刻響起警鈴：月薪6.7萬，繳完房貸只剩8千元，這還不包含水電、管理費、交通、飲食等基本開銷。這樣的「買得起」，根本是一場財務災難的開始。

從「買得起」到「活得好」：聰明購屋族的務實算法

與其被專家的公式牽著走，不如建立自己的「生活品質優先」計算法。真正的務實做法，是從你「每月能舒服負擔的金額」倒推回去：
1.  製作「月支出明細表」：誠實列出所有固定支出，包括食衣住行、保險、孝親費、娛樂等，別自欺欺人。
2.  設定「房貸舒適線」：專家建議，月收入扣除總支出後，房貸不應吃掉所有餘額，最好控制在月收入的三分之一到二分之一，並預留緊急預備金的儲蓄空間。
3.  從月付金倒推總價：用這個「舒適月付金」回推你能負擔的總價。例如月繳3萬元，與月繳6萬元，能看的物件完全是不同世界。

房仲的角色進化：從計算機按鈕到財務顧問
這個案例也凸顯了房仲專業的轉型契機。當一個房仲只會套用公式，卻無法理解客戶的真實生活需求時，他提供的只是一個冰冷的數字。
真正專業的房仲，應該成為客户的「購屋財務顧問」：
協助客戶釐清真實財務狀況
分析各種貸款方案的優劣
根據生活型態推薦合適的物件區間
與其告訴客戶「你能買到1,760萬」，不如說「根據你的生活品質需求，我建議看1,200萬以下的物件，這是試算表，我們一起討論」。

M觀點：「年薪22倍買房法」最大的問題，是它把「人類」簡化成「還款機器」。
我們必須認清：買房的目的是為了更好的生活，而不是成為房子的奴隸。
與其追求數字的極限，不如找到財務與生活的甜蜜點。一個好的購屋決策，應該讓你每晚睡得安穩，而不是為下個月的房貸失眠。
下次聽到任何買房公式，請記得問自己三個問題：
1. 這個數字考慮到我的真實生活了嗎？
2. 我為意外狀況留了緩衝空間嗎？
3. 這樣的生活品質，是我想要的嗎？
真正的購屋智慧，不是你能買到多貴的房子，而是找到最能讓你幸福的那一間。房子是承載生活的容器，不該成為壓垮生活的負擔。