股利族VS鐵飯碗！1500萬購屋難題 專家揭「夫妻聯手」最強省稅貸術

【M傳媒房產中心／專題報導】

一對夫妻正面臨甜蜜的煩惱：52歲的丈夫雖無固定工作，但近三年股利收入超過200萬元，名下股票市值近2,500萬元；妻子則是穩定的公務人員，年收入約70萬元，股票資產約50萬元。他們計劃購買總價1,500萬元的房屋，卻面臨該用誰的名義購屋更有利的抉擇。

 

股利收入族購屋優勢

以丈夫名義購屋的最大優勢在於其豐厚的股利收入。近三年平均每年超過200萬元的股利收入，在銀行眼中是極具說服力的還款能力證明。雖然丈夫無固定薪資收入，但根據銀行實務經驗，穩定的股利收入通常被視為優質財力證明，甚至有機會爭取比薪資收入者更優惠的貸款條件。

 

然而，需要注意的潛在問題是，丈夫的股票資產中有部分已辦理質押借款，這在銀行審核時可能被納入負債考量。雖然質押股票仍可產生股利收入，但銀行會計算負債比例，可能影響最終核貸成數。建議在申請房貸時，主動提供股票質押的詳細資料，包括質押比率與利率條件，讓銀行進行全面評估。

 

公務人員貸款優勢

妻子身為公務人員，最大的購屋優勢在於職業穩定性與銀行偏好的客群身份。公務人員不僅享有較高的職業保障，在銀行評分系統中通常被列為「優質客戶」，這意味著可能獲得較優惠的利率條件與較寬鬆的核貸標準。

 

不過，妻子年收入70萬元，若要單獨申請1,500萬元的房貸，除非有其他資產輔助，否則在銀行嚴格遵守DBR22（債務負擔比率不超過月收入22倍）的规定下，可能面臨核貸金額不足的問題。實務上，以妻子70萬元年收入計算，合理核貸金額約在800萬至1,000萬元之間。

 

專業建議綜合方案

考量雙方條件，專業地政士建議可考慮以下方案：

 

方案一：夫妻共同登記與貸款

最穩妥的做法是採用夫妻共同登記與共同貸款。這樣既能結合丈夫的資產實力與妻子的職業優勢，又可提高核貸通過率。在稅務規劃上，未來若發生繼承情況，共同登記可避免高額的遺產稅問題。

 

方案二：丈夫為主貸款人，妻子為連帶保證人

此方案能充分發揮丈夫的資產優勢，爭取最高貸款成數。同時，妻子的公務人員身份作為連帶保證，可進一步增強銀行信心，有機會獲得更加優惠的利率條件。

 

方案三：妻子為主貸款人，丈夫為連帶保證人

如果特別重視利率優惠，可以妻子為主貸款人，利用公務人員身份爭取最低利率，再以丈夫的資產作為還款能力擔保。不過此方案可能需要丈夫提供更多財力證明。

 

M觀點 稅務與未來規劃的綜合考量

在做出最終決定前，還需要考慮幾個重要因素。從房地合一稅的角度，如果未來有出售房產的可能，自用住宅優惠稅率的要求需要納入考量。此外，雖然丈夫目前股利收入豐厚，但年齡因素可能讓銀行對貸款年限有所調整，建議優先考慮20年期的貸款方案。

 

每對夫妻的財務狀況都是獨特的，這個案例提醒我們，購屋名義的選擇需要綜合考量收入結構、資產配置、稅務規劃與未來生活藍圖。建議在做出最終決定前，可諮詢專業的理財規劃師或地政士，針對個別情況提供量身訂做的建議，讓這筆重要的購屋決策既符合當前需求，又兼顧長遠的財務安全。