財政部新制引爆房市震撼彈！精華區小宅稅負暴增343%　專家急喊：快檢查你家是否秒變「高價宅」
每坪單價120萬就中槍！2025高價宅新認定標準出爐，這些屋主慘了
財政部2025年實施新高價宅認定標準，打破過去只看總價的傳統，新增「每坪單價」門檻。這項改革讓許多看似普通的住宅也被歸類為高價宅，尤其精華區小宅首當其衝，部分案例顯示稅負較舊制增加超過300%，對2016年前取得房產並在去年售屋的民眾影響最為顯著。

 

財政部今年二月發布的「高價宅」新制，採行總價與每坪單價雙重認定標準，徹底改變了過去對豪宅的傳統認知。
根據新標準，各地區認定門檻如下：

只要符合任一條件，即被劃入高價宅範圍，課稅方式將完全不同。

 

這項新制主要影響2015年12月31日前取得房產並在2024年出售的屋主。
因為2016年後取得的房地產適用房地合一稅，與綜合所得稅分離計算，不受新標準影響。
在稅負計算方面，新制高價宅採「核實認定優先」原則，僅在無法提出原始買賣契約等證明文件時，才改用設算標準計算。高價宅的設算標準為「出售總價×房地現值比例×20%」，相較於一般房屋的「房屋評定現值×各地區標準」，計算基礎完全不同。

根據數據分析，屋齡20年上下的電梯大樓或精華區小宅，因房屋評定現值仍高、土地持分小，受到的衝擊最大。反之，雙北精華區屋齡超過30年的老公寓，雖然總價可能超過門檻，但因房屋殘值低，稅負影響相對有限。

從實際案例來看，新北市板橋區一棟屋齡20年的大樓，以總價1,300萬元售出，因房屋現值高，房地比約45%，售屋所得約117萬元，較調整前大幅增加343%。相反地，台北市大安區一棟60年老公寓，以總價4,000萬元售出，因屋齡高導致房屋評定現值低，房地比僅0.6%，售屋所得約5萬元，反較調整前減少33%。

 

專家提醒，買賣高價宅時應特別注意車位面積與產權證明細節。
新高價宅的「每坪單價」門檻不含車位，務必在買賣契約中清楚註明車位面積和價格，避免單價被抬高而意外達到高價宅認定標準。同時，妥善保管買賣契約、交易明細和修繕費用發票等證明文件，才能以核實認定方式計算所得，避免被採用較高的設算標準。

賣厝阿明觀點：
高價宅新制採「總價+單價」雙門檻認定，顯示政府課稅政策從「抓大放小」轉向「精準課徵」，這讓位於精華區的中高屋齡電梯住宅成為最大苦主，尤其土地持分小的產品稅負可能暴增數倍。建議民眾出售舊制房產時，務必保留完整成本證明，優先採用核實認定計稅，並注意車位分價記載細節，才能避免被誤判為高價宅而負擔超額稅負。這項政策雖然增加了部分屋主的稅負，但也讓房產課稅更加貼近市場實際行情，長期而言有助於稅制公平性。