百貨進駐真能帶動房價？專家質疑：過度投資恐成『商圈泡沫化』隱憂

台南市百貨商圈周邊房價出現明顯分化現象！根據最新統計數據，雖然新光三越小北門店新開幕，但周邊房價不漲反跌，從去年每坪27.3萬元下修至24.5萬元，跌幅約一成。相反地，火車站前商圈卻逆勢上揚，年漲幅突破一成，每坪成交均價來到26萬元，展現強勁抗跌力。

 

新光三越小北門店舊址為老台南人熟悉的東帝士百貨，閒置24年後華麗轉身為南山台南廣場，新光三越承租4層樓、商場面積約1.1萬坪，成為北區規模最大的百貨商場。該商圈鄰近消費力高的鄭子寮重劃區，生活機能成熟，未來還有北外環快速道路可串接南科，區位條件相當優越。

 

然而，小北門店周邊房價卻出現回落現象。

專家分析主要原因有三：首先是新屋交屋潮結束，少了「遠雄北府苑」、「欣府城・一品樓」等4字頭新案撐場，交易回歸中古市場；其次是新光三越進駐的利多消息早在2023年就已曝光，價格提前反映；最後是央行限貸令影響，購屋族對高總價物件轉趨保守。

 

相比之下，火車站前商圈卻逆勢突圍。

該商圈坐擁新光三越中山店、Focus及大遠百公園店三大百貨，今年每坪成交均價來到26萬元，年漲幅突破一成。同樣表現穩健的還有大遠百成功店所屬的成大商圈及新光三越台南新天地周邊，房價皆小幅上漲8~9%。

 

這些逆勢上漲的商圈都具有共同特點：

位於市中心蛋黃區，結合交通、教育與就業優勢，人口密度高且生活機能優渥。特別是站前商圈，吸引自住、換屋、就業等多元族群，租買需求穩定。加上區段新案稀缺，以價格親民的中古住宅為主力，因此市場表現相對穩定。

 

值得注意的是，在央行限貸令政策影響下，購屋族出現「縮預算、降總價」的趨勢，反而讓總價親民、供給量少且生活機能完善的商圈成為市場亮點。這些商圈憑藉著紮實的基本面，在整體房市降溫環境中展現抗跌特性。

 

未來發展方面，台鐵地下化與捷運綠線建設紅利，將為站前商圈等核心區段提供長線支撐力道。反觀新興商圈則需要時間累積人口與商業動能，才能實質推升房價。

 

M傳媒觀點

百貨商圈房價表現差異反映出台南房市正在進行價值重估。我們認為，擁有實質生活機能與交通建設的核心商圈，其抗跌性與增值潛力遠超過單靠題材炒作的新興區域。建議購屋者應優先選擇發展成熟、需求穩定的核心商圈，避免過度追逐新建設題材。同時也提醒投資人，百貨開幕等利多消息往往提前反映，實際進駐後反而可能出現獲利了結賣壓。長期來看，房價最終還是要回歸人口結構與生活機能的基本面，與其追逐短期題材，不如選擇具備實質需求的成熟區段。圖／google map