危老條例續命：容積獎勵反成都市更新的絞索？

當內政部研擬為即將在2027年屆滿的《危老重建條例》續命時，這場被視為都市更新特效藥的政策實驗，正顯露出令人憂心的副作用。高源不動產估價師事務所所長陳碧源直指，這項原意加速老屋重建的特別條例，在實施過程中意外催生出「政策套利」現象——就像政府對老車汰舊換新的補助反而推高中古車價般，危老條例的容積獎勵也讓老屋主將「重建預期」提前資本化，最終反成為阻礙都更推進的新路障。

 

深入觀察台北都會區的不動產市場，會發現一個弔詭現象

原本應該被淘汰的老舊建築，因其重建價值被市場提前反映，反而成為待價而沽的稀缺商品。陳碧源以汽車市場為喻，當政府推出5萬元貨物稅補助後，原本殘值僅萬元的老車瞬間漲至5萬元行情；同樣地，危老條例提供的容積獎勵，也讓老屋從單純的居住載體，轉變為充滿想像空間的「開發期權」。這種轉變使得屋主產生「政策永遠會更優惠」的預期心理，反而降低立即參與重建的意願。

 

值得關注的是，危老條例的「小基地快速通關」機制

正悄然改變都市地貌。在寸土寸金的台北市，我們看見越來越多因應最小開發規模而生的「紙片屋」和「火柴盒大樓」，這些建築雖符合法規卻違背都市設計原理。當單棟建築只追求自身容積極大化，而無視整體街區的空間協調時，城市的天際線正變得支離破碎。這種「見樹不見林」的開發模式，與《都市更新條例》強調整體規劃、公共設施配套的精神背道而馳。

 

政策設計的初衷與實際效果出現如此明顯的落差

關鍵在於危老條例缺乏「邊際效益遞減」的設計。當所有老屋不論區位、條件都能獲得相似獎勵時，精華區的老屋主自然會持觀望態度，期待下一輪更優惠的政策。這就像拍賣場上的「贏家詛咒」——越是猶豫是否該現在出手的賣家，越可能錯過最佳時機，最終陷入無止境的等待循環。

 

站在都市發展的十字路口，我們或許該思考

當特別條例成為常態，是否反而弱化了都市自我更新的內在動力？與其無限期延續危老條例，不如讓政策光榮退場，將重建能量導向更具整體性的都更計畫。畢竟，健康的城市更新不該只是建築物的新陳代謝，更應是生活環境的全面提升。當我們過度依賴容積獎勵這劑特效藥時，或許該回頭想想：真正可持續的都市更新，需要的可能是更全面的「處方箋」。