租到海砂屋直接解約免賠！律師曝『3大問題屋破解術』 凶宅條款這樣寫才有效

租屋市場糾紛頻傳，從海砂屋、輻射屋到凶宅甚至「鬼屋」，租客該如何保障自身權益？崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠律師指出，現行法律其實對租屋族有相當保障，關鍵在於了解自身權利並善用契約條款，才能在遇到問題屋時有效自保。

 

曹筱筠律師分析，不同類型的問題屋在法律上有不同處理方式。最明確的是海砂屋和輻射屋這類結構性瑕疵，根據《民法》第424條及內政部租賃契約規範，因涉及居住安全，租客可不經修繕程序直接終止契約，且房東不得要求賠償。實務上，租客只需準備相關鑑定報告，即可主張合法解約並取回押金。

 

凶宅的處理則較為複雜。由於現行法規對凶宅尚無明確定義，曹筱筠建議租客應在簽約前主動詢問，並將「保證非凶宅」等條款明確載入契約。若事後發現房東隱瞞實情，可依《民法》第92條主張受詐欺而撤銷契約，或依第424條以「影響居住心理安寧」為由解約。

 

至於坊間傳聞的「鬼屋」，曹律師坦言在法律上幾乎無解。由於超自然現象難以舉證，且不構成法律認定的瑕疵，租客很難據此主張解約。她幽默表示：「除非靈異現象能到法庭作證，否則這類情況只能自認倒楣。」

 

曹筱筠強調，預防勝於治療是避免租屋糾紛的不二法門。看屋時應仔細檢查屋況，對任何疑慮都應要求房東書面保證，特別是結構安全與特殊事故紀錄。同時，選擇使用內政部公告的定型化契約，才能確保基本權益不受損。租屋族若能掌握這些要點，即使不幸租到問題屋，也能在法律架構下妥善解決，保障自身居住權益。