「定存1.5%贏過收租？」會計師試算：老屋維修+空租期 實際收益率低得嚇人

在台北市房價高不可攀的今天，買房OR買股投成為投資人關注比較重點。根據最新財務分析，中山區一間48年老公寓的實際投資報酬率可能僅有0.8%，遠低於銀行定存1.5%的水準。這項發現徹底挑戰了「買房收租最保值」的傳統觀念，也讓手握1100萬元頭期款的投資人陷入深思：在高房價時代，我們的投資策略是否需要重新調整？

以中山區40坪、屋齡48年的老公寓為例，市價2800萬元看似合理，但深入分析後卻發現驚人真相：

1. 財務負擔面：
貸款1700萬元（30年期、利率2.1%），月付高達6.4萬元
區域租金行情僅3.5萬元，每月現金流缺口達2.9萬元
年租金收入42萬元，扣除管理費、稅金後剩38萬元

2. 隱形成本面：
結構補強：200萬元起（依屋況可能更高）
年度維護：28萬元（佔房價1%）
空置損失：每年平均1.5個月，損失4.4萬元

3. 風險評估：
都更成功率僅12%（台北市都更處2023年統計）
耐震疑慮：64%老屋未達現行標準（國家地震中心）
持有成本：房屋稅+地價稅年增8-12%（財政部資料）

 

市場趨勢：
1. 租金投報率持續下滑：台北市平均已降至1.2%（2024Q2）
2. 老屋交易量年減23%（地政局統計）
3. 危老重建申請通過率僅31%（內政部資料）

 

專業建議：
1. 流動性管理：
不動產變現期平均需6-9個月
緊急出售可能折價15-20%

2. 替代方案比較：
美元定存：3.5-4.2%（主要銀行報價）
優質REITs：平均報酬3.8-4.5%
債券組合：3.2-4.0%穩定收益

3. 風險對沖策略：
分散投資組合配置
提高現金流動性比例
考慮包租代管降低管理成本

這項分析揭示了一個重要趨勢：在當前市場環境下，傳統「買房必賺」的觀念正面臨嚴峻挑戰。特別是對於高齡老屋，其隱藏成本與風險往往被投資人低估。

專家建議，現代投資人應該：
1. 建立「總報酬」觀念，考量所有成本
2. 重視資產流動性與變現能力
3. 保持投資組合彈性，隨時調整策略

在充滿變數的時代，最保守的選擇往往才是最聰明的投資。與其盲目追隨傳統觀念，不如靜下心來，根據自身風險承受能力，做出最適合的財務決策。
（本文數據來源：中央銀行、內政部不動產資訊平台、各銀行最新利率公告）