交屋前驚見法院查封！房仲提「四方協議」能救？專家揭4大風險：債權金額沒寫清楚就慘了
M傳媒 房產中心／專題報導
近來房市交易中，除了利率與貸款成數問題，不少買方更擔心「買到一半房子卻被查封」的狀況。就有網友分享，自己幾個月前簽約買屋、貸款也已完成對保，卻在交屋前突然被房仲告知，屋主因債務糾紛，遭債權人聲請法院查封。仲介提出解方，希望買方與屋主、債權人及履約保證公司簽訂「四方協議」，約定交屋後，履保帳戶的款項先行清償債權人，剩餘款項再撥付給屋主，以換取撤銷查封。

為什麼會有「四方協議」？
專家指出，屋主一旦遭債權人查封，房屋等不動產交易便會卡關，因為在查封未解除前，無法順利過戶。債權人為了保障自己債權，通常不願輕易撤銷查封，因此需要買方承諾，款項能優先用於清償債務，才願意配合解除。四方協議就是在這樣的情境下出現的一種「折衷方案」。
履保公司之所以會介入，是因為目前中古屋交易多半會透過履約保證專戶來收付價金，確保買賣雙方權益。當屋主有查封風險時，透過履保公司、買方、屋主與債權人四方簽署協議，可以增加透明度與執行力。

需要注意的法律風險
然而，專家提醒，買方簽署此類協議前必須謹慎評估：
1. 債權範圍是否清楚：要確認協議書中債權人所主張的債務金額正確，避免超額清償。
2. 撤銷查封的程序：協議應明訂債權人收到款項後，需立即辦理撤銷查封並提交法院核准，否則買方仍無法完成過戶。
3. 是否需要公證：雖然公證不是必須，但若涉及巨額金錢與權利義務，建議透過公證或律師見證，提升協議的強制力。
4. 履保機制的角色：要確認履保公司是否願意並有能力確實執行「優先清償」流程，否則一旦操作不當，可能導致買方權益受損。

這種情況常見嗎？
房產業者表示，房屋交屋前發生查封，並非日常交易的「常態」，但確實偶爾會遇到。通常這類案件較為複雜，部分買方選擇「解約退場」以降低風險，部分則會選擇「四方協議」繼續交易。關鍵在於：買方是否能接受債務清償安排，並確保交易安全無虞。

M觀點，四方協議確實是化解「屋主遭查封」問題的一種方式，但並非零風險。

買方在簽署前務必請律師審閱，釐清債權範圍與撤銷流程，必要時透過公證強化效力。若買方無法承擔相關不確定性，也有權選擇退場，保障自身資金安全。

買屋本是人生大事，當交易過程出現法律糾紛跡象時，更要保持冷靜與謹慎，千萬別在壓力下倉促簽下自己不完全理解的協議。