房貸限縮下的「政策盲點」：中產家庭換屋困難引發社會焦慮
房貸限縮下的「政策盲點」：中產家庭換屋困難引發社會焦慮
【M傳媒房產中心／專題報導】
央行於2025年9月理監事會議決定維持現行限貸政策不鬆綁，此舉引發房市專家李同榮的強烈批評。他直言央行官員「坐在冷氣房看官方過時資料」，決策與市場現實嚴重脫節。這些官方數據往往落後市場真實狀況至少兩季，例如9月才公布第一季房價指數，卻被用作當前政策制定依據。
限貸政策原本旨在抑制投資客炒作，但實際執行卻產生嚴重偏差。李同榮痛批，政策「未教訓到投資客，第一排卻教訓到首購與換屋族」。這種矛盾在行政院緊急讓新青安房貸排除在《銀行法》第72-2條限制外的舉動中尤為明顯，等於間接承認限貸政策已對無辜族群造成傷害。
首購族與換屋族的困境
首購族雖然有新青安貸款支持，但實務上仍面臨巨大挑戰。銀行核貸時普遍存在「大小眼」現象，即使金管會要求優先承作首購房貸，實際執行效果仍不理想。這使得許多首購族即使符合條件，也難以順利取得足夠貸款。
換屋族的處境更為艱難。房產達人 張惠山 指出，目前房市維持「自用當道、換屋困難」的格局。許多家庭因居住需求必須購買第二戶房屋，卻被限貸政策一律歸類為投資客，導致貸款成數被大幅壓縮。儘管央行提出配套措施，允許換屋族在新屋撥款後一年內出售舊屋可不受限制，但實務上這種「先買後賣」的模式對多數家庭來說資金壓力巨大。
預售屋解約潮的真相
針對預售屋解約問題，官方與專家的解讀出現嚴重分歧。央行引用數據稱解約案中66%為多屋族，強調解約者多非自住需求；然而李同榮質疑，其餘34%的解約戶正是受限貸政策傷害的首購與自住戶，官方卻選擇性忽略這一數據。
更嚴重的是，第七波限貸政策具有明顯的溯及既往效應。許多在政策發布前已簽約購屋的民眾，在交屋時因新規定導致銀行核貸成數不足，陷入「補足差額或違約」的兩難困境。這些已購戶成為政策下的無辜受害者，卻被央行將責任歸咎於建商與契約條款。
市場亂象與金融風險
限貸政策實施以來，已引發多重市場亂象。根據內政部第二季統計，「交屋延遲」已成為房市糾紛首位，較去年同期大幅增加八成。這些糾紛主要源於貸款困難與協商難度增加，央行卻將其歸因於施工問題，刻意淡化政策關聯性。
同時，政策也加劇了市場資源分配的不平等。隨著2025年上半年住宅使用執照核發量創新高，大量交屋需求吞噬有限房貸額度。銀行在額度有限情況下，優先服務大型建商與優質客戶，導致中小型建商與一般購屋者成為最容易被犧牲的族群。
政策矛盾與社會成本
現行住房政策存在明顯矛盾。一方面，囤房稅2.0允許全國單一自住、出租申報所得或繼承非自願共有者合計3戶內適用優惠稅率；另一方面，央行限貸政策卻將購買第二戶的家庭直接視為投資客進行打壓。這種政策標準不一的現象，讓民眾無所適從。
更令人擔憂的是，央行對「高價住宅」的定義嚴重脫離市場現實。在台北市，許多僅約50坪的新屋就可能被劃入高價住宅範圍，貸款成數被壓縮至三成。這等於變相剝奪了中產家庭在台北市換屋的機會，與政策宣稱的「打擊投資客」目標完全背離。
當前限貸政策已陷入「誤傷無辜、目標失準」的困境。政策制定者過度依賴滯後數據，無法即時反映市場真實狀況，導致首購族與換屋族成為最大受害者。若政府繼續坐視不管，房市糾紛風暴恐將進一步擴大。
張惠山 提醒 要解決當前困境，央行應正視政策產生的副作用，針對真實需求族群設計更精準的配套措施。
同時，也應建立更即時的市場監測系統，避免因數據滯後導致政策與現實脫節。唯有在抑制投機與保障居住權益間取得平衡，才能真正實現房市健全發展的目標。
張惠山(山哥來了)
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