45歲首購買房捆擾：該先買電梯宅，還是繼續租房等繼承老公寓？

最近一位網友分享她的購屋困境：「我和先生45歲，目前在台北市租屋。公公有一間無電梯的2樓公寓，未來將由先生繼承。我們考慮到老年生活，想在繼承前先買三重或蘆洲的電梯大樓，預算1000-1300萬。家庭年收150萬，現有存款600萬，想用首購優惠貸款，但不知道這樣規劃是否周全？」

 

這個案例相當典型，道出許多中年首購族面臨的抉擇。我們諮詢了房貸專家和資深房仲，整理出關鍵建議：

 

繼承vs.自購的利弊分析

你們的規劃看似合理，但隱藏幾個需要注意的要點。首先，繼承的老公寓雖然能帶來租金收入，但實際操作會遇到不少挑戰。40年以上的老房子通常需要投入30-50萬元整修（特別是防水和管線更新）才能達到出租標準。以三重區為例，這樣的公寓月租金約2.5-3萬元，扣除管理費、稅金和維修準備金後，淨收益尚可。

 

財務規劃的細節

你們現有600萬資產是很棒的優勢，但如何配置是關鍵。若購買1,300萬的房子，建議頭期款控制在400萬內（約3成），保留100萬裝修預算，再留100萬緊急預備金。這樣的配置既能維持生活品質，又能應付突發狀況。

 

特別提醒：45歲申請房貸其實沒有想像中困難

銀行最看重的是「還款能力」而非年齡。你們的優勢在於工作穩定（先生在現職4.5年、您任職8年）、無其他負債，加上高額自備款，過件率很高。

 

如果想爭取更好條件，可以考慮：

 

選擇薪轉銀行申貸

若任職於公家機關或學校，可申請軍公教優惠貸款

 

貸款方案的聰明選擇

新青安貸款確實適合你們，即使不用寬限期，1.775%的利率仍比一般首購貸款優惠。以貸款1,040萬（房價8成）、40年期計算，月付約28,000元，完全在你們的負擔能力內（不超過家庭月收入1/3）。

 

區域選擇的實務建議

三重、蘆洲確實是預算內的理想選擇。推薦幾個適合中年換屋族的區段：

三重「捷運菜寮站」周邊：10-20年中古華廈，生活機能成熟，單價45-50萬

蘆洲「長榮路商圈」：步行可至捷運，總價1,200萬內可買到3房

三重「仁義重劃區」：屋齡較新，環境清幽，適合喜歡安靜的家庭

看屋時要特別注意「電梯維護狀況」和「管委會運作」，這將影響未來居住品質和轉手難易度。

 

給中年首購族的真心建議

「與其擔心年齡，不如聚焦在財務規劃的完整性。」許多人在你們這個階段會陷入「該等繼承還是先買」的猶豫，但其實兩者可以並行。先用自己的條件買下適合養老的房子，將來繼承的老公寓再視情況處理（出租或出售），這樣最能保障生活品質。

 

最後提醒，看屋時不妨帶著孩子一起，考量未來10年的家庭需求。有時候多花100萬買到更好的生活品質，長期來看反而是最划算的投資。